La extinción del contrato de alquiler de local de negocio de renta antigua

Alquiler de local de negocio de renta antigua

El problema que planteamos es el de un Local arrendado mediante contrato de alquiler suscrito en fecha 1965. Arrendatario fallecido en 1996 y el hijo ha continuado desarrollando la actividad, pero sin comunicar la subrogación formalmente. Se plantea si es posible resolver el contrato.

La DT 3ª de la LAU 1994 señala que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por la LAU 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

La subrogación por fallecimiento del arrendatario original

En la misma DT 3ª indica que los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

Qué pasa si el hijo del arrendatario continúa la actividad pero no se subroga formalmente?

A este respecto debemos examinar si se produjo subrogación o no en el contrato de arrendamiento al fallecer el primitivo arrendatario. La jurisprudencia ha ido variando el criterio en este sentido, aunque la sentencia del TS de 13 Ene. 2010, Rec. 2697/2004 ha concluido que la falta de notificación de la subrogación arrendaticia producida a raíz de la jubilación del arrendatario conforme a la DT Tercera, B), apartado 2, LAU no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de resolución.

Se extinguió el contrato al fallecimiento del arrendatario original por no haber comunicado la subrogación en plazo?

Por lo tanto podríamos entender que aunque el hijo no hubiera notificado la subrogación, y dado el tiempo que ha pasado desde el fallecimiento, sí que se produjo dicha subrogación.

La conclusión a la que llega la sentencia del TS es por los siguientes motivos:

(a) no se aprecia la existencia de una laguna legal que justifique la aplicación de la analogía, pues bajo la regulación de la LAU 1964 (LA LEY 81/1964), que es la aplicable según la DT Tercera LAU, la jurisprudencia no consideraba necesaria la notificación de la subrogación producida a raíz de fallecimiento del arrendatario de local de negocio;

(b) aunque no fuera así, cuando la LAU no establece con precisión que la sanción a la falta de notificación es la resolución del contrato, no puede aplicarse la analogía para anudar a la omisión una consecuencia tan grave, la cual implica la pérdida de derechos del arrendatario;

(c) en todo caso, la aplicación analógica del artículo 58 LAU 1964 (LA LEY 81/1964) , tomado en su integridad, conduciría a la conclusión de que la falta de notificación no podría ser directamente causa de resolución del contrato, sino, a lo sumo, de que, de no tener lugar la notificación en el plazo de 90 días allí fijado, el arrendador estuviese facultado para requerir al nuevo ocupante a fin de que le notificara la subrogación en otros 30 días, con la advertencia de que su falta en dicho plazo sí podría ser motivo de resolución;

(d) el principio de buena fe exige que el arrendatario comunique la subrogación producida al arrendador para que tenga conocimiento del cambio subjetivo producido en la relación arrendaticia; pero no comporta que la falta de esta notificación legitime para el ejercicio de la acción resolutoria. Basta con considerar que el arrendador estará legitimado para el ejercicio de cualesquiera actos ejecutados sobre la base de la inexistencia de la subrogación si no se prueba que tenía conocimiento de ella y para el ejercicio de las acciones de resarcimiento de los perjuicios que pueda haber sufrido por esta circunstancia.

Es por ello que deberíamos estar a lo que dispone la DT 3º en cuanto a la extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de 1985. Dice que una vez producida la subrogación, los contratos se extinguirán a los veinte años desde la entrada en vigor de la ley, es decir 1/01/1995. O sea 1/01/2015. A partir de dicha fecha, al contrato se le aplicaría la tácita reconducción de los contratos, regulado en los artículos 1566 y 1581 del código civil. Se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

Por todo ello, el contrato se extinguiría una vez cumplida la tácita reconducción de los contratos, enviando previo requerimiento al arrendatario.

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