Contrato de renta antigua: Cuántas subrogaciones se permiten?
Los contratos de vivienda de renta antigua regulados por ley de arrendamientos de 1964 tenían una regulación muy favorable para el arrendatario, que permitía sucesivas subrogaciones en el contrato de arrendamiento. Con la entrada en vigor de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 se limitaron estas subrogaciones, aunque existe una disposición (Disposición transitoria segunda) que regula qué sucede con las subrogaciones de los contratos de arrendamientos suscritos bajo el amparo de la ley anterior de 1964:
Así por ejemplo, qué sucede en el caso de un contrato de arrendamiento celebrado en 1950, en el que el arrendatario fallece, y se subroga su hijo quien también fallece.
Se plantea la duda de si el contrato se extingue o puede subrogarse el nieto del arrendatario inicial.
En primer lugar hay que tener en cuenta que existe un plazo de tres meses para que quien persiga la subrogación pueda solicitarlo. En caso de que el hijo del arrendatario continúe sin haber comunicado su situación también tiene consecuencias.
La ley de arrendamientos urbanos de 1994 distingue si la primera subrogación se ha realizado antes o después de la entrada en vigor de la LAU de 1994.
- En caso de que la subrogación se haya hecho a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994, el contrato se extingue al fallecimiento del subrogado. Por lo tanto no permite nuevas subrogaciones (salvo que el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, en cuyo caso podría haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedaría extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha fuera posterior, o por su fallecimiento si está afectado por una minusvalía superior al 65%)
- Por otro lado, en caso de que la subrogación del hijo del arrendatario se hubiese producido antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. En este caso el contrato se extinguirá:
– Si el subrogado tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100, al fallecimiento del subrogado.
– A los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.
Comentarios
Araceli Domínguez
Hola
Mi madre està viva pero en residencia. Mi padre tambien y ahora ya le acompaña desde hace tres meses. La titular del contrato de renta antigua es ella y ademas es la tecera subrogacion. En el piso estamos mi hijo y yo.
El propietario pretende subir 530 euros el alquiler y q yo m encargue d adecuarlo. Si no, todavia me lo sube mas. Ademas tiene un seguro d impagos por el que no puede cobrar mas del 40x 100 d los ingresos. En mi caso seria mas d la mitad d lo q ingreso
ESTO es así? Ya no tenemos derecho a quedarnos en las condicions d renda antigua a pesar d llevar mas d dos años empadronados mi hijo y yo y mis padres estar todavia allí empadronados? O Podemos pedir un alquiler mas asequible a mi situacion?
Gracias
xavier alberich
vivo con mi madre en un piso de alquiler de renta antigua que estaba a nombre de mi padre .este fallecio en el 2000 y se subrrogo a mi madre yo tengo 66 años cuando fallezca mi madre tengo algun derecho de subrrogacion ?????
lexperta
En caso que el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por una minusvalía superior al 65%.
Jara
Buenas tardes,
Mis padres tenían un contrato de renta antigua. En el 2003 falleció mi padre y pasó a nombre de mi madre. Ella ahora está enferma y vive en la casa con mi hermana, que ha vivido siempre ahí. ¿Sería posible subrogarle el contrato a ella?
Muchas gracias
lexperta
Buenos días en este supuesto aplicaría la DT 2ª B) de la LAU 1994
«(…) si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.»
Por lo tanto, cabría una subrogación al fallecimiento de su madre, en favor de la hija de la fallecida, pero se extinguirá a los dos años, o en el momento en el que la subrogada alcance los 25 años.
Marisa
Mi madre estaba como segunda subrogads desde 1980. Puede pasar otra subrogacion a nombre de mi padre?
lexperta
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
ESTELA
soy el arrendador, compré un piso que ya estaba alquilado a una señora que se había subrogado con 27 años al contrato de su abuela porque era con ella con quien vivía. El contrato es de 1917 y la subrogación se produjo en 1957. Ha fallecido ahora y su hijo quiere subrogarse al contrato de su bisabuela. Es eso posible? porque me dicen que no fue legal la primera subrogación de su madre al tratarse de una nieta.
Gracias
lexperta
Buenos dias, sin entrar a valorar si fue correcta o no la 1ª subroigación , hay que entender que fue aceptada por el arrendador y adquirió plena validez al no ser impugnada.
La persona que ahora ha fallecido se subrogó de acuerdo con lo dispuesto por la LAU 1964. Sería de aplicación la DT 2ª LAU 1994. que dice que al fallecido de la persona subrogada solo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho, y en su defecto , los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
En ese caso el contrato se extinguirá a a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de 25 años si esa fecha fuese posterior. Si el hijo tuviera una minusvalía superior al 65%, el ocntrato se extinguirá a su fallecimiento, no permitiéndose ulteriores subrogaciones.
Le dejo el texto de la norma:
» 5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.»
MARÍA JESUS
Mis padres firmaron un contrato de arrendamiento en 1971 a nombre de mi padre. Éste falleció en 1999 y el contrato se subrogó a mi madre. Tengo un hermano con el 65% de minusvalía.
Cuando fallezca mi madre ¿ el contrato se puede subrogar a mi hermano, y durante cuanto tiempo?
lexperta
De lo que me indica entiendo que sería de aplicación la DT 2 de la LAU 1994. Según dicha norma,» la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.»
Por lo tanto, habiéndose subrogado el cónyuge, y habiendo hijos que conviviesen con él, se puede apliocar una nueva subrogación. El tiempo variará según las circunstancias. La norma general es que se extingue a los dos años o cuando el hijo cumpla 25 años si esta fecha fuera posterior.
Pero si el hijo conviviente , tuviera una minusvalía superior al 65% (si tiene el 65% se aplicaría el párrafo anterior), el contrato se extinguiría a su fallecimiento.
Jose María
Buenas, están ustedes cometiendo un grave error: la famosa disposición transitoria II de la LAU de 1994 en ningún caso limita a dos años LA PRIMERA SUBROGACIÓN , solamente anula el artículo 24 apartado 1 de la LAU del 1964 y modifica el articulo 58, simplificando los beneficiaros de la primera subrogración a los cónyugues , hijos y ascendientes en condiciones muy similares a lo que dice el artículo 58 de la ley del 1964, y lo que limita son las SEGUNDAS SUBROGRACIONES en relación a aquella ley.
POR FAVOR CORRIJA ESTE ERROR provocado por un redactado un poco confuso de la Disposición Transitoria segunda pero en ningún caso exime de una interpretación cabal y sensata en relación a la Lau del 1964 que sigue vigente casi en su totalidad en cuanto a estos supuestos de primeras subrogaciones y ulteriores.
Gracias y compruébenlo : la renta antigüa en ningún caso ha perdido su primera subrogación en esta lau de 1994 y 2013 en viviendas particulares.
lexperta
Buenas tardes, en el presente artículo estamos analizando un supuesto de SUBROGACIÓN REALIZADA ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LAU 1994. A este supuesto se le debe aplicar el punto 5º de la DT 2ª de la LAU 1994, que dice lo siguiente:
» 5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones. »
Por lo tanto en este artículo no nos estamos refiriendo a las PRIMERAS SUBROGACIONES sino a las SEGUNDAS SUBROGACIONES.En este caso, si fallece el primer subrogado, la norma establece quién se podrá subrogar en el contrato:
– su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto,
– los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
Y después señala cuándo se extinguirá el contrato de alquiler:
Será al fallecimiento del subrogado si estuviera afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100. En caso de no estar afectado por dicha minusvalía , el contrato se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha fuera posterior.
Espero haberle resuelto las dudas.
saludos
Miguel Angel
Buenas tardes:
Mis padres vivían de alquiler una casa con contrato de renta antigua desde 1958, tras comprar la finca otra persona se construyo un edificio que después de mucho pelear mis padre pudieron volver a dicha finca firmando un contrato con dicho nuevo propietario en el 2001 adjuntando contrato antiguo.
Tras el fallecimiento de mi padre en el 2008, mi madre quedo subrogada, ahora mi madre a fallecido recientemente 2020 y tras la notificación y mi deseo de poder seguir viviendo en dicha casa el propietario dice que no tengo derecho, cabe decir que yo vivía con mi madre desde el 2011.
Hay que tener en cuanta que desde su notificación en Enero del corriente si pasó dicho recibo de alquiler pero ahora mismo en Febrero no lo a pasado.
Mi pregunta es si: ¿tengo derecho a una segunda subrogación con el limite de dos años y seguir pagando la misma cuantía?
lexperta
Buenos días, salvo que de la documentación se desprenda otra cosa, en principio se aplicaría la DT 2ª de la LAU 1994 «No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.»
Entiendo que en su caso se da la situación de que el subrogado fue el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento había hijos que convivían con ella. En ese caso el contrato se extinguiría a los dos años o cuando ud alcance la edad de 25 años si esta fecha fuera posterior. En caso de que ud. estuviera afectado por una minusvalía superior al 65%, entonces al fallecimiento.
Miguel Angel
Buenas tardes:
Mi madre falleció este mes de Enero 2020 y era la primera subrogación tenia un contrato de renta antigua el cual quedo suspendido hasta su nueva edificación (con nuevo propietario) ya que era un contrato firmado en el año 2001, ya que mi padre falleció en el 2008ymi madre era la primera subrogación mi pregunta es: ¿Tengo derecho a una segunda subrogación? y ¿Por qué no a pasado el recibo del alquiler del mes de Febrero 2020?
lexperta
Si no le gira el recibo de alquiler ud tiene derecho a consignar la renta en el juzgado.
Irene Ibargüen Ramírez i
Buenas tardes
Tenemos una vivienda que es de renta antigua sin contrato heredó mí marido al fallecer sus padres no quisieron hacer contrato y se actualizó
CCon el tiempo falleció el inquilino y hubo una subrogación con la viuda que con ella convive un hijo mayor de 25 años
En la actualidad yo soy la viuda del propietario y usufructuaria vitalicia y tengo un hijo de 29 años
Que derechos tengo debo hacer otra subrogación o hacer contrato y si no quiere que puede suceder
Muchas gracias de antemano
lexperta
buenos días habría que ver la cuestión con más detalle, pero a priori se aplicaría la DA 2 4.
«El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior»
Carlos
Buenas,
Queremos comprar una casa, la mitad de la misma está alquilada a un señor que firmó su contrato en marzo de 1995. En segunda subrrogación.
¿En qué momento podemos disponer de su totalidad?
Este señor no tiene descendencia.
lexperta
Buenos días, entiendo que es un contrato de renta antigua. Habiéndose hecho la subrogación, a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994, el contrato se extingue al fallecimiento del subrogado. Por lo tanto no permite nuevas subrogaciones (salvo que el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, en cuyo caso podría haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedaría extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha fuera posterior, o por su fallecimiento si está afectado por una minusvalía superior al 65%)
Luis
Buenos días, tengo un piso con contrato del 1984, la inquilina falleció en el 2010 y se subrogo su marido, el se ha vuelto a casar, su mujer tiene derecho a subrogarse y si es así son 2 años o más??
lexperta
Buenas tardes, sería de aplicación la DT 2ª LAU 1994:
«El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.»
Esto quiere decir que el contrato se extinguirá al fallecimiento del cónyuge, pero podría haber una ulterior subrogación a favor de sus hijos si estos vivieran con él.
Lucía
Hola, mi abuelo tiene 87 años y ha fallecido.
Vive con mi tia (su hija) y su hija (su nieta)
Viven ellas 2 con su padre y ahora ha fallecido.
En una casa de renta antigua (lleva ahí más de 50 años) y sólo paga 74€ al mes. Del alquiler.
Podría ahora mi tia y su hija beneficiarse de ese alquiler? O le tendrían que subir a precio de mercado 600€ al mes?
Gracias
lexperta
Si el contrato se celebro antes de 9/o5/1985 y el cónyuge del arrendatario también hubiere fallecido podrá producirse una subrogación en favor de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
José Igualada
Buenos días, mi padre empezó como inquilino en el año 1958, en el año 1980 al propietario le interesaba desalojar el edificio de su propiedad, con lo cual ofreció otra vivienda firmando un anexo al contrato y mante-
niendo las mismas condiciones, en el cual hay una cláusula que hace alusión a alquiler indefinido y en el anexo se expone el derecho a subrogación a los hijos que conviviera a su fallecimiento y que el propietario renuncia a denegar prórrogas de inquilinato, aún por causas de necesidad propia o familiar.
Mi pregunta es, yo con 70 años, ¿puedo continuar indefinidamente, atendiendo a la cláusula que dice «renuncia a denegar prórrogas» con el derecho de subrogación? . Hace tres o cuatro años leí en prensa que a partir de los 65 años podía seguir en el piso hasta el fallecimiento.
Gracias anticipadas por su respuesta
Estrella
Buenas tardes.
Mi padre fallecio en 1993, al contrato de alquiler se subrogó mi madre. Yo podría acceder a una segunda subrogración. Por lo que veo, podría acceder pero por un máximo de 2 años. Me lo puede confirmar, ya que entiendo que la primera subrogación se produjo antes de la entrada en vigor de la ley de 1994?
lexperta
Efectivamente si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
M Mar
Hola, soy hija de titular arrendado y fallecido, de un contrato de 1986 por arrendamiento de 3 años de una casa (segunda vivienda) en la q el vuelo corresponde al arrendatario y el suelo al ayuntamiento. El arrendamiento está más q cumplido desde 1989, pero mi padre ha seguido pagando todos los meses sin más formalidad documental y hasta su fallecimiento al dueño del vuelo, sin q nadie reclame nada. Si yo sigo pagando indicando subrogación o lo q se me aconseje por vosotros y se aceptara ese pago por el responsable del vuelo, tendría alguna validez y podría reclamar como nueva inquilina si me ocuparan la vivienda??
lexperta
Buenos días, habría que ver el contrato que se firmó. Sin haberlo visto y atendiendo al tiempo que ha pasado, entiendo que podría defenderse esa subrogación, pero había que examinar el contrato.
Andrea DR
Buenos días, tengo una duda:
Ha fallecido la titular de la subrogación del piso de renta antigua y la hija ha seguido pagando el alquiler pero no me ha informado ni del fallecimiento ni de la voluntad de subrogarse, transcurridos los tres meses… ¿podría iniciar el desahucio?
gracias!