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Qué pasa si el ocupante de la vivienda aporta un contrato de alquiler falso?

Es habitual que un ocupante de una vivienda, saque un contrato de alquiler hecho por un tercero sin ningún tipo de derecho sobre el inmueble. Con ese contrato, hay la creencia de adquieren un cierto derecho sobre la vivienda. Nada más lejos de la realidad.

La jurisprudencia equipara aquellas que no tienen título con aquellos que lo tienen otorgado por persona sin derecho para hacerlo. Por ello, el contrato de alquiler otorgado supuestamente por un señor que no ha vuelto a aparecer, no justifica en absoluto la posesión de la finca por el ocupante. Por tanto, ese supuesto título no legitima al precarista, precisamente porque lo otorgó alguien que no estaba legitimado para arrendar la finca (art. 10 LEC 1257 CC).

La jurisprudencia tienen establecido el título esgrimido por el precarista es ineficaz para enervar el título de propiedad que ostenta la propietaria (217.3 LEC)

En definitiva, el supuesto título de arrendamiento no desvirtúa la condición de precarista del ocupante, sin perjuicio de las acciones que tuvieren por oportuno ejercer ambos contra la persona que pudiera haberle hecho creer en la apariencia de legalidad de dicho contrato, e incluso cobrado dinero por el mismo.

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El precario, (art. 1750 CC), sería variedad del comodato sin plazo de duración, y se extiende, a tenor de jurisprudencia, de forma que no sólo es precarista quien usa la posesión del inmueble sin pagar merced y sin título ninguno, sino también por quien invoca un título ineficaz para enervar el dominio que ejercita el propietario (SSTS de 30.10.1986 y 31 de enero de 1995 ).

y si el ocupante paga los suministros? sigue siendo precarista?

E incluso, los tribunales han manifestado que, el pago por el precarista del coste de servicios y suministros no desvirtúa dicha condición precaria; así, en las SSTS de 6.4.1962 , 10 de enero de 1964 , 21.11.1967 , 22.10.1987 , 30 de octubre de 1986 , por todas, de tal manera que no basta con la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que tal entrega, para ser considerada merced en el sentido expuesto, lo ha de ser por cuenta propia y a título de renta, sin que equivalga a tal renta los gastos o pagos que pesen sobre el ocupante de los bienes por otros conceptos y en su propia utilidad, como los de luz, contribuciones, gas, calefacción, etcétera.

Qué es el precario?

En la STS de 30.10.1986 , se ha definido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario. Así, tiene la condición de precarista el que utiliza la posesión de un inmueble sin pagar merced y sin título para ello, o cuando el invocado es ineficaz para enervar el dominical que ostenta el que ejercita la acción. Y siendo como son hechos negativos, lo que entraña la dificultad de su prueba, se atribuye al ocupante la carga de probar lo que se oponga a esta afirmación.

Como establecen las SSTS de 30 de octubre de 1986 y 31 de enero de 1995 , entre otras muchas, el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque nunca se haya tenido, ya porque habiéndolo tenido se pierda.

Qué circunstancias se han de dar en el precario para poderse proceder al desahucio?

El desahucio en precario, para ser eficaz, ha de apoyarse en dos fundamentos, de parte del propietario, la posesión real de la finca, a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; y por parte del ocupante, la condición de precarista, es decir, la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor, definido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario, apareciendo ambos requisitos como suficientes, pero también como necesarios.

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