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Reclamación al inquilino por daños en la vivienda al finalizar el contrato

El contrato de alquiler de una vivienda genera obligaciones y derechos para ambas partes. Entre ellas, el arrendador tiene la de entregar la vivienda en buen estado al inicio del contrato, y el arrendatario, tiene la obligación de cuidarla y devolverla en el mismo estado que la recibió, salvo aquello que tenga que ver con el propio desgaste que el uso genera (artículo 1561 cc).

En algunas ocasiones, la vivienda se devuelve con desperfectos, que la fianza no cubre, y por ello es preciso determinar si es posible reclamar el coste a los arrendatarios.

En el momento de la entrega de la posesión de la vivienda, es caso de que ésta presente numerosos desperfectos, es preciso levantar acta notarial del estado de la misma, con fotos, y en segundo lugar solicitar un informe técnico sobre el coste de esas reparaciones. Lo primero nos servirá para demostrar el estado de la vivienda objeto de alquiler en una fecha concreta, y lo segundo para cuantificar la reclamación que pudiera interponerse contra el arrendatario.

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El Tribunal Supremo ha mantenido en numerosas sentencias ( SSTS 25 de junio de 1985 [ RJ1985, 3313] , 12 de diciembre de 1988 [ RJ 1988, 9433] , 6 de abril de 1990 [ RJ 1990, 2704] , entre otras muchas) que el arrendador se halla protegido por una doble presunción iuris tantum: de un lado, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, se presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 Código Civil); y, de otro, se presume que el deterioro o pérdida de la cosa arrendada se produce por culpa del arrendatario, a no ser que éste pruebe que se ha ocasionado sin culpa suya (art. 1563 Código Civil).

Así las cosas, es común que en los contratos de arrendamiento incluyan una cláusula de conservación de la vivienda, que incluya expresamente la obligación de los arrendatarios de conservar y cuidar la vivienda arrendada como un buen padre de familia, porque la vivienda se entrega en perfectas condiciones para el uso y disfrute. Por lo tanto, y queda probado que los arrendatarios recibieron la vivienda en buen estado y en caso de que no prueben que el estado de la vivienda al término del periodo de alquiler no es culpa suya, también quedará demostrada su responsabilidad en el estado final de la vivienda.

Por todo ello, es hecho indubitado que tanto la vivienda como el mobiliario fueron entregados «a satisfacción» de los arrendatarios, y en «buen estado» (art. 1562 Código Civil) y de ello se sigue el deber de éstos de restituir la vivienda y mobiliario, como señala el contrato, «en perfecto estado», afirmación referida a la devolución en el mismo estado en que se recibió, sin daño o deterioro, salvo los ocasionados por la mera acción del transcurso del tiempo.

No obstante, el arrendador debe demostrar, a los efectos de la reclamación judicial, el estado de la vivienda y mobiliario en el momento de la devolución, (art. 217.2 LEC); sin perjuicio de que, una vez demostrada la existencia de daños, y por el juego del art. 1563 Código Civil, se presume que han sido causados por los arrendatarios, y se desplaza sobre ellos el deber de desvirtuar la responsabilidad que les atribuye el citado artículo.

Por todo ello, para plantear una reclamación contra el arrendatario por daños en la vivienda será necesario contar con un acta notarial que demuestre el estado de la vivienda al final del contrato, y un informe pericial que valore esos daños.

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