Límites a las obras de un propietario en la terraza de su ático:

Límites a las obras de un propietario en la terraza de su ático:

El caso que analizamos es el de un propietario de un ático que construye una estructura en su terraza que es elemento privativo. El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 768/2012 de 12 Dic. 2012, Rec. 1139/2009 condena a retirar la estructura instalada en la terraza que daba a una de las fachadas principales del edificio, y a reparar todos los desperfectos causados en dicha fachada.

También dice que el hecho de que otras obras hayan sido consentidas por la comunidad obedece a la distinta trascendencia e importancia en la estética del edificio.

La Terraza, elemento privativo: limitaciones derivadas de la propiedad horizontal:

La Sentencia de primera instancia estimó la demanda, cuyo fallo fue ratificado por la Audiencia Provincial, que desestimó el recurso de apelación con el argumento siguiente:» por mas que la terraza en cuestión sea un elemento privativo, como se desprende del título, ello no obsta a que esté sujeta a las limitaciones que derivan de la propiedad horizontal; y si, como ocurre, esa terraza conforma parte de la cubierta del inmueble y está construida a la fachada principal del edificio, es claro que la pared que la delimita hacia el exterior y su suelo son elementos comunes del inmueble que en definitiva configuran su fachada y cubierta». Señala, asimismo, que las obras no son irrelevantes. Se ha construido, dice, » un tejadillo o tejavana, con toda una estructura portante compuesta de perfil de aluminio a modo de pilares y vigas, con una cubrición de metacrilato traslúcido y un lateral cerrado con cristal; así, aunque esté realizada con modernos materiales, se trata de una obra fija anclada y sujeta al edificio mismo mediante tornillos o pasadores; y supone una alteración estética de la fachada principal del edificio y los diversos elementos arquitectónicos que la componen, aunque no sea ostentosamente visible desde la base del edificio por estar retranqueada y si solo desde otros edificios o desde puntos de la calle alejados de la fachada misma».

Principio de igualdad entre propietarios:

La Jurisprudencia tiene declarado que debe evitarse la clara discriminación o desigualdad de trato de obligar a unos copropietarios a demoler aquellas pequeñas obras o instalaciones y permitir que otros sigan disfrutando de obras similares. Así por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1998 , considera legítimo el derecho de la comunidad a preservar y conservar el aspecto externo del edificio cuando el ejercicio de ese derecho no implique un abuso, tal y como suponía en el caso concreto que analizaba en el que el cierre de la terraza no suponía una alteración de la fachada y el obligar al propietario a retirarlo suponía un ataque al principio de igualdad al haber otros departamentos cerrados…». En definitiva, se entiende que sería abusivo que se negase a un propietario ventajas que se concedieron a otro u otros, en situación equivalente (sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1990).

La STS 12/12/2012 rechazó la existencia de infracción del principio de igualdad de trato. Indicó que no se había producido ninguna situación de desequilibrio, pues, aun reconociendo cierta permisibilidad de la comunidad respecto de la fachada interior del edificio que da a un patio y no a la vía pública, lo cierto es que la fachada principal no ha «sufrido alteraciones hasta el punto de considerar inútil la pretensión de conservarla sin la alteración que pretende la recurrente o que constituya abuso de derecho el ejercicio de la acción tendente a restituir la fachada al estado que tenía».

La vulneración de esta doctrina no se sustenta, por tanto, en la existencia de un supuesto similar, porque, como expone la Audiencia Provincial, el hecho de que otras obras hayan sido consentidas por la comunidad de propietarios, obedece sin duda a la distinta trascendencia e importancia de unas y otras en la estética del edificio. La interposición de la demanda objeto de este procedimiento persigue un fin claro amparado por la norma, como es que no se lleven a cabo alteraciones importantes en elementos comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, si no es con la autorización unánime de los copropietarios. La actuación de la demandante se funda en una justa causa y su finalidad es legítima, por lo que no puede ser calificada su pretensión como abusiva.

Por otro lado, la sentencia indica que la audiencia no desconoce el carácter privativo de la terraza. Lo que sostiene es que los revestimientos exteriores de balcones y fachadas, incluida su imagen y configuración, son elementos comunes y como tales sujetos a las limitaciones que derivan de la propia configuración de la propiedad horizontal. La terraza conforma parte de la cubierta y está construida a la fachada principal del edificio por lo que la pared que la delimita hacia el exterior y su suelo son elementos comunes que en definitiva configuran su fachada y cubierta.

Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito:

1. respetar los elementos comunes (artículo 9 LPH) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos y,
2. que con dichas obras, como exige expresamente el artículo 7 LPH, no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.

Y concluye que, las obras que se hicieron, pese a no afectar a la estructura y seguridad del edificio, alteran la configuración exterior de este y causan un perjuicio visual o estético calificado en la sentencia como trascendente e importante. Partiendo de tales hechos, y con aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta, la instalación litigiosa, al alterar la configuración exterior del edificio y causar un perjuicio estético precisa, por imperativo legal, de la autorización de la comunidad de propietarios adoptada mediante acuerdo unánime.

La jurisprudencia en el cierre de terrazas

La doctrina jurisprudencial ha establecido sistemáticamente que el cierre o cubrición de espacios diáfanos, como son los que se forman a nivel del suelo del patio de luces, balconadas o terrazas de la últimas plantas de los inmuebles, suponen la realización de obras que requieren el consentimiento unánime de todos los miembros que formen la junta de propietarios del edificio (TS 3 de febrero de 1994, 16 de julio de 1992, 23 de marzo de 1992, 14 de octubre de 1991, 3 de abril de 1990 y 3 de julio de 1989, entre otras muchas). Si los espacios sobre los que se realiza la obra tienen las consideración de elementos comunes, aun cuando por su situación se haya adjudicado su uso en exclusiva a uno de los espacios privativos, la realización de obras está prohibida por lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) , que prohíbe tajantemente la realización de cualquier alteración en el inmueble distintas del espacio privativo de cada comunero (TS 24 de febrero de 1996), hasta el punto de que las reparaciones urgentes debe comunicárselas al administrador. Por ello para la realización de este tipo de obras se requiere siempre el previo consentimiento unánime de todos los comuneros, conforme a la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) , en cuanto afectan al titulo constitutivo de la Comunidad, según establece el artículo 12 de la misma Ley (TS 13 de marzo de 1981, 9 de enero de 1984, 3 de julio de 1989, 10 de julio de 1991, 22 de julio de 1999 y 13 de septiembre de 1002).

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