Cuestiones legales del alquiler apartamentos turísticos
El alquiler de viviendas a turistas comprende diversas variables que desde Lexperta Abogados vamos a tratar de explicarlas para que quede lo más claro posible. Es preciso destacar que como cuestión previa que la vivienda deberá disponer de la correspondiente licencia de alquiler de vivienda turística en caso de que la comunidad autónoma así lo exija, así como liquidar las tasas.
El propietario de la vivienda alquila directamente a turistas: En ese caso el propietario deberá declarar los ingresos en IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. A dichos ingresos podrán deducirse todos aquellos gastos en los que haya incurrido para obtener dichos ingresos. Por ejemplo suministros de electricidad, agua, o wifi.
El propietario debe hacer factura con iva a los turistas que se alojan en su vivienda? En este caso dependerá de los servicios que preste el propietario de la vivienda.
El artículo 20.1 de la Ley 37/1992 del IVA en su apartado 23º nos dice que el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA. Sin embargo , en la letra “e” del citado artículo dice que la exención anterior no operará cuando se trate de arrendamientos de viviendas o apartamentos amueblados y el arrendador se obligue a prestar alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, como son los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Por lo que en estos casos el arrendador deberá de emitir factura con IVA al tipo del 10%. Dichos servicios propios de la actividad hotelera deberán prestarse durante la permanencia de los turistas en la vivienda para que la operación esté sujeta y no exenta de IVA.
En caso de que no se presten dichos servicios hoteleros, esas operaciones estarán sujetas y exentas de IVA, tal y como se expresa la Consulta Vinculante V2545-17, de 09 de octubre de 2017.
El propietario cede la vivienda a un tercero que lo explota como alquiler vacacional: En ese caso el alquiler que paga el tercero al propietario, debe estar regulado con un alquiler para uso distinto de vivienda y estará sujeto a IVA y no exento, y sujeto a retención en base al artículo 101.9 Ley IRPF.
Los ingresos que el tercero reciba por el pago de los turistas que se alojen en la vivienda estarían sujetos y exento o no exentos dependiendo de si el tercero presta servicios propios de la actividad hotelera o no. Sin embargo, en la consulta de la DGT V0931-11 de 7 de abril de 2011 distingue si quien desarrolla ese servicio es una empresa.
dicha consulta sostiene que la exención de IVA es una «exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso«.
Pero también dice que «El uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención que se discute, no es, sin embargo, requisito suficiente, ya que de acuerdo con la redacción del precepto ha de entenderse que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y no por terceras personas«.
Y finaliza diciendo que, «los arrendamientos de edificaciones, que a su vez son objeto de una cesión posterior por parte de su arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial, dejan de estar exentos en el Impuesto sobre el Valor Añadido para pasar a estar sujetos y no exentos, y ello con independencia de que la ulterior cesión de los mismos se realice en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento, letra f´) del precepto, o en virtud de otro título«.
La consulta señala que «Hay que entender que existe cesión posterior por el arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial y profesional, de forma que el arrendamiento resulta sujeto y no exento, entre otros, en los siguientes supuestos:
– Cesión de la edificación destinada a vivienda por un empleador a favor de sus empleados o los familiares de estos.
– Cesión de la edificación destinada a vivienda para el ejercicio de una actividad empresarial o profesional.
– Cesión de la edificación destinada a vivienda por cualquier otro título oneroso.»
El propietario cede la explotación de la vivienda a un tercero que cobra una comisión por la gestión de la explotación como vivienda de uso turístico:
El propietario recibe ingresos de los turistas que se alojan en la vivienda deberá emitir una factura al tercero que gestiona la vivienda al 21%
Por lo tanto el propietario de la vivienda deberá emitir una factura con IVA y retención de IRPF al gestor.
La comunidad de propietarios puede prohibir un piso turístico?
Lexperta.es asesora a afectados por por el realquiler de pisos a turistas en Barceloneta
http://www.oldlexperta.mikksanetwork.com/la-comunidad-de-propietarios-puede-prohibir-un-apartamento-turistico-por-ser-actividad-comercial/
Comentarios
Smieja
Identificación de activos en arrendamiento: Un activo en arrendamiento se identifica por estar explícitamente especificado en un contrato; sin embargo puede también identificarse por estar implícitamente especificado en un contrato y se identifica cuando el activo pasa a estar disponible para su uso por el arrendatario. Bajo este escenario, los cambios efectuados al contenido de la NIF D-5, modifican de manera significativa la estructura financiera de las entidades desde el punto de vista del arrendatario; sin embargo, para el arrendador no hay cambios sustanciales en relación con la aplicación al anterior Boletín D-5, debido principalmente a lo siguiente; El arrendador debe continuar clasificando sus contratos de arrendamiento en operativos o financieros, con base en: La transferencia sustancial de los riesgos; y Beneficios inherentes a la propiedad de un activo objeto de un contrato de arrendamiento (activo subyacente).