La prórroga forzosa en los contratos de alquiler de vivienda

En anteriores artículos hemos comentado las posibilidades de extinción de un contrato de alquiler de local de negocio de renta antigua, o qué sucede cuando se pacta una cláusula de prórroga forzosa cuando el arrendatario es una persona jurídica. En este caso señalábamos que el TS ha establecido una analogía con la duración que marca la ley para el usufructo.

Pero qué sucede cuando el arrendatario es una persona física? también opera ese límite? el límite temporal que la ley establece para los usufructos de personas jurídicas de 30 años, para las personas físicas no existe, ya que también se puede constituir un usufructo vitalicio.

La Audiencia Provincial de Salamanca, Sentencia 137/2010 de 22 Mar. 2010, Rec. 84/2010 aclara alguna de estas cuestiones. En ella se indica que la doctrina jurisprudencial ha venido a considerar, en forma ya prácticamente unánime, que la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1.985, de 30 de Abril , ha supuesto la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa para los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al mismo, de modo que, salvo que las partes pacten tal prórroga, en forma expresa o de manera implícita, el contrato tendrá la duración que libremente fijen y, vencido este plazo, entrará en funcionamiento la tácita reconducción, si se dan las condiciones del artículo 1.566 del Código Civil (SSTS, de 4 Febrero 1992, 20 Abril 1993, 14 Junio 1984 y 23 Mayo 1995 , entre otras). Así en la citada STS de 23 de Mayo de 1995 se dice textualmente que “la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1.985, de 30 Abril , sobre Medidas de Política Económica, ha determinado la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores, a los que será de aplicación la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubiesen convenido, explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto, como ha dicho esta Sala en sentencias de 12 de Mayo 1989, 4 Febrero 1992 y 18 Marzo 1992 , no se hallaba prohibido por el artículo 9 del referido Real Decreto Ley , al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u “ope legis”, y sin el expresado consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas.

Ello supone, en la práctica, que en los contratos prorrogables a voluntad del arrendatario, supone el sometimiento a la prórroga forzosa.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, Sentencia 172/2010 de 22 Mar. 2010, Rec. 10/2010 (curioso que la sentencia fuera dictada el mismo día que la indicada anteriormente) concluye que en un contrato suscrito con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, a tenor de los arts. 9 y 10 LAU 1994 las partes no pudieron pactar una duración indefinida del contrato renovada anualmente a instancia del arrendatario, siendo aplicable la duración mínima de 5 años, salvo oposición en plazo del arrendatario, más los tres plazos anuales de prórroga, salvo oposición en plazo del arrendatario, de forma que al finalizar la tercera de las prórrogas, bien el arriendo quedó indefectiblemente extinguido, bien quedó fuera de la normativa especial y subsistió por períodos anuales o mensuales en virtud de la tácita reconducción.

La sentencia se remite a sentencias de esa misma sala de 25 de septiembre de 2006 y de 12 de noviembre de 2007 en las cuales se indicaba que:

“La locución del artículo 1543 del Código Civil “por tiempo determinado” es interpretada unánimemente en el sentido de que el arrendamiento tiene una duración temporalmente limitada, no permitiéndose el arrendamiento a perpetuidad. Por ello es admisible el arrendamiento por tiempo indefinido, lo que ha de entenderse con el límite de que a las partes no les quepa ligarse a un arrendamiento que una de ellas pueda imponer indefinidamente a la otra. El contrato pactado sin expresión de su duración o con la de indefinida ha de entenderse valido siempre que las dos partes contratantes dispongan de la facultad de ponerle fin, mas no cuando sólo se reconozca a una sola de ellas.

Los contratos en los que se excluye la temporalidad de su vigencia son nulos al contrariar un elemento esencial como así lo ha declarado el Tribunal Supremo en las sentencias de dos de julio de 1.964, quince de octubre de 1.984, diecisiete de septiembre de 1.987, veintisiete de junio de 1.989, veintisiete de octubre de 1.995 y veinte de septiembre de 1.996, salvo que, tal y como precisa la sentencia de veintiséis de octubre de 1.998 , se permite a cualquiera de las partes que puedan darlos por terminados, mediante su denuncia o revocación unilateral“.

El arrendador ostenta el derecho legal a poner fin a los contratos, bien por la nulidad de la cláusula que sólo lo reconoce al arrendatario, que automáticamente haría aplicable el artículo 1581 del Código Civil (‘Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual…’), bien por el implícito reconocimiento del mismo derecho de conformidad con la exigencia legal y reciprocidad del contrato.

Abogado alquileres

El contrato de alquiler con prórroga forzosa para el arrendador

Se puede pactar un contrato de alquiler indefinido?

lexperta

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