fianza alquiler

¿Qué garantiza la fianza en un contrato de alquiler?

Qué dice la ley sobre la garantía de la fianza?

La fianza viene regulada en el art. 36 de la Ley de arrendamientos urbanos, que viene a decir que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Este artículo, sin embargo, como tampoco hiciera el artículo 105 de la LAU , TR de 24 de diciembre de 1964, no establece expresamente cuál es la finalidad de esa fianza, cuyo depósito en la Administración se orienta prioritariamente a la financiación de ésta.

En consonancia con lo anterior, el legislador diferencia en el citado artículo 36 entre la fianza legal en metálico de otras posibles garantías que puedan exigirse con una finalidad concreta: garantizar el cumplimiento.

Qué garantiza en la práctica, la fianza?

En la práctica diaria se ha configurado esa fianza como una garantía del cumplimiento del contrato por parte del arrendatario, especialmente en cuanto a la devolución de la vivienda o local arrendado en debido estado de conservación y mantenimiento, así como para garantizar el pago de la renta. Pero esto es un uso o costumbre, no una derivación del concepto legal de la fianza. Costumbre que se eleva a la categoría de pacto contractual.

Qué dicen los tribunales sobre la garantía de la fianza?

Como dicen las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, Sentencia 155/2012 de 29 Feb. 2012, Rec. 847/2011 la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 26 de diciembre de 2.001:

«… Entre las muchas funciones de garantía atribuidas a la prestación de la fianza por la parte arrendataria conforme exige el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se encuentran las de responder de la obligación de pago de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario (artículos 1555.1 del Código Civil , 17 y 20 de la L.A.U .), y de indemnizar, en su caso, al arrendador por los daños y menoscabos producidos en la finca arrendada tanto intencionadamente o mediante la ejecución de obras inconsentidas que hagan necesaria la reposición de la finca al estado anterior, bien el mismo arrendatario o personas por las que deba responder (artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil y 27.2 .d de la L.A.U .), como por un uso inadecuado o indiligente de la finca (artículos 1555.2 del C.C .), e incluso por no haber actuado con la diligencia debida ante la aparición de hechos o daños que exigían una reparación urgente o una comunicación inmediata al arrendador (arts. 1.558 y 1.559 del C.C . y 21.3 de la L.A.U .)».

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