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Qué daños podemos restar del importe de la fianza?

La devolución de la vivienda puede plantear algunos problemas si esta presenta daños.

A este respecto, es preciso señalar que el contrato de alquiler de una vivienda o un local de negocio, genera obligaciones y derechos para ambas partes. Entre ellas, el arrendador tiene la de entregar el objeto arrendado en buen estado al inicio del contrato, y el arrendatario, tiene la obligación de cuidarlo y devolverlo en el mismo estado que la recibió, salvo aquello que tenga que ver con el propio desgaste que el uso genera (artículo 1561 cc).

El Tribunal Supremo ha mantenido en numerosas sentencias ( SSTS 25 de junio de 1985 [ RJ1985, 3313] , 12 de diciembre de 1988 [ RJ 1988, 9433] , 6 de abril de 1990 [ RJ 1990, 2704] , entre otras muchas) que el arrendador se halla protegido por una doble presunción iuris tantum: de un lado, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, se presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 Código Civil); y, de otro, se presume que el deterioro o pérdida de la cosa arrendada se produce por culpa del arrendatario, a no ser que éste pruebe que se ha ocasionado sin culpa suya (art. 1563 Código Civil).

Así las cosas, es obligación de los arrendatarios conservar y cuidar el objeto arrendado como un buen padre de familia, porque éste se entrega en perfectas condiciones para el uso y disfrute. Por lo tanto, salvo que se diga lo contrario, queda probado que los arrendatarios recibieron el inmueble en buen estado y en caso de que no prueben que el estado del inmueble al término del periodo de alquiler no es culpa suya, también quedará demostrada su responsabilidad en el estado final del mismo.

¿Qué garantiza la fianza en un contrato de alquiler?

Por todo ello, es hecho indubitado que tanto el inmueble como el mobiliario fueron entregados «a satisfacción» de los arrendatarios, y en «buen estado» (art. 1562 Código Civil) y de ello se sigue el deber de éstos de restituir la vivienda y mobiliario, como señala el contrato, «en perfecto estado», afirmación referida a la devolución en el mismo estado en que se recibió, sin daño o deterioro, salvo los ocasionados por la mera acción del transcurso del tiempo.

Existe obligación de indemnizar los daños si el arrendador no los ha reparado? El arrendatario tiene la obligación de realizar la reparación, pues puede suceder que el arrendador pacte con el siguiente arrendatario que sea él quien los repare o que se venda la finca poco tien después.

A veces es dificil señalar qué desperfectos son causados por un mal uso y cuáles son consecuencia del propio uso diario. En Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona 14/02/20 se hace una diferenciación de qué elementos podemos entender que son unos y otros:

Desperfectos uso ordinario: agujeros en paredes para colocar tornillería, daños por agua por filtración en los zócalos junto al baño, el pavés de la pared de separación de la ducha por filtración , el cajón de la lavadora que no cierra bien, y el deterioro de la mampara de la ducha.

En cambio señala como elementos deteriorados por un mal uso: una pared pintada con elementos japoneses, rejilla de ventilación rota por mala manipulación, zócalos pintados del color de la pared, la puerta principal no cierra bien, el cable de aire acondicionado está cortado.

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