Puede un propietario del 50% de una vivienda arrendarla sin el consentimiento del otro copropietario?

El art. 398 del Código Civil EDL 1889/1 establece un régimen de administración con la cosa común basado en la voluntad mayoritaria de los comuneros, quedando limitado su ámbito a los denominados actos de administración y disfrute, mientras que los actos de alteración y disposición se someten a la regla de la unanimidad (art. 397 C.C. EDL 1889/1).

En el supuesto de que copropietarios que ostenten el 50% de una comunidad y el acuerdo sea imposible alcanzarlo por mayoría habrá que acudir al juzgado para que provea lo que corresponda (398 párrafo 3º Cc). Pero, en tanto no recaiga decisión judicial al respecto, ha de entenderse que debe prevalecer el interés del que se opone al acuerdo que se estima perjudicial o al acto de administración que se pretende realizar.

Por todo ello, el contrato de arrendamiento celebrado sin la cobertura de un acuerdo de la mayoría de los copropietarios, es un negocio que carece del necesario consentimiento validamente formado y de la consiguiente capacidad de disposición, por lo que no reúne los requisitos que para su validez exige, con carácter general, el art. 1261-1 del Cc y no puede vincular o perjudicar a los demás condueños, sin perjuicio de las responsabilidades en que pudiera incurrir el condueño que lo celebró frente al tercero de buena fe que ha contratado con él.

El arrendamiento de vivienda se ha venido entendiendo como un acto de administración siempre que se celebre por un periodo inferior a seis años. Por ello, la toma de acuerdos que tengan que ver con el arrendamiento del inmueble deberá hacerse por mayoría, de manera que voten a favor del acuerdo los partícipes cuyas cuotas representen más del cincuenta por ciento (SS.T.S. 12 mayo 1972 EDJ 1972/263 , 5 marzo 1982 EDJ 1982/1222 , 28 marzo 1990 EDJ 1990/3466 , 25 septiembre 1995 EDJ 1995/4868 y 6 marzo 1997 EDJ 1997/1287 ).

En este sentido, la Sentencia del T.S. de 28 de marzo de 1990 EDJ 1990/3466 considera que la ausencia de consentimiento de los demás partícipes y de capacidad para contratar en los arrendadores determina la inexistencia de un requisito esencial del contrato que lo hace radicalmente nulo, sin que la buena fe del arrendatario pueda subsanar la falta de dicho requisito, y por tanto su nulidad, mientras que la Sentencia de. T.S. de 25 de septiembre de 1995 EDJ 1995/4868 proclama que el defecto de acuerdo de la mayoría de los partícipes hace nulo el contrato de arrendamiento celebrado , sin perjuicio de los derechos que puedan corresponder al arrendatario frente al arrendador codemandado, cuestión que permanece al margen de la presente litis, contemplando precisamente el caso, semejante al de autos, de un arrendamiento otorgado por quien sólo tiene sobre el bien arrendado un derecho de copropiedad compartido con su ex-esposa, cuyo consentimiento no ha sido prestado.

Sentencia SAP Toledo 1 de marzo de 2004

Reclamación al inquilino por daños en la vivienda al finalizar el contrato

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