Rechazo al RD 21/2018 de medidas de alquiler y vivienda en el congreso: consecuencias

MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER VIGENTE LEY 4/2013

Podemos ha rechazado esta tarde el real decreto 21/2018 (modelo de contrato en base al RD 21/2018), que aprobó el PSOE, por lo que a partir de ahora volverá a estar vigente la norma anterior (modelo de contrato ley anterior), aunque los contratos firmados durante este periodo son plenamente válidos. Al ser modificaciones urgentes aprobadas por el Ejecutivo, los reales decretos deben ser convalidados por el Congreso pasados 30 días desde su entrada en vigor para poder integrarse plenamente en el ordenamiento y perder su carácter provisional. De no recabar los apoyos necesarios, el texto decae y cesan sus efectos, pero no se anulan aquellos producidos durante su vigencia.

Ello es así según se recoge en el art. 86.2 de la Constitución:

Artículo 86

“1. En caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de Decretos-leyes y que no podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general.

2. Los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación, para lo cual el Reglamento establecerá un procedimiento especial y sumario.

3. Durante el plazo establecido en el apartado anterior, las Cortes podrán tramitarlos como proyectos de ley por el procedimiento de urgencia.”

La derogación tendrá que publicarse en el BOE. Hasta entonces seguirá vigente el Real decreto ley 21/2018.

Y qué pasa con los contratos celebrados antes de la publicación de la derogación en el BOR? El principio general es que prevalece la voluntad de las partes.

• Duración de los contratos: Si se pactó una duración de 5/7 años será esa la duración que regirá el contrato. Pero a partir del rechazo del Congreso, la duración de los contratos volverá a ser de tres años con una prórroga de un año en vez de los tres que marcaba la norma que hoy será derogada.
• Garantía: Es válida la garantía pactada por las partes, y se podrán volver a establecer las garantías que decidan las partes sin que exista límite de mensualidades.
• Los gastos de gestión volverán a ser sufragados por los arrendatarios.
• Desaparece la exención del ITP por lo que los arrendatarios volverán a estar obligados a pagar el impuesto. Qué sucede en aquellos casos en los que el contrato o la renovación se firma en una fecha pero entra en vigor en otra, si esta fecha es posterior a la publicación en el BOE de la derogación del RD ley 21/2018? A este respecto es preciso señalar que el art. 49 de la Ley de ITP indica que:»el impuesto se devengará en las transmisiones patrimoniales, el día en que se realice el acto o contrato gravado». Por lo tanto el devengo se realizará cuando se haya firmado el contrato, independientemente de cuándo entre en vigor.

Resumen de los cambios introducidos en los contratos de alquiler (RD ley 21/2018)