Puede la Comunidad de propietarios negarse a instalar una salida de humos de un local?
La convivencia entre propietarios de un edificio de viviendas y locales a menudo plantea problemas. Los locales suelen tener unas necesidades diferentes de las viviendas y viceversa.
En caso de que un local quiera instalar una salida de humos en el edificio, puede exigir a la comunidad de propietarios del edificio que le autoricen a instalarla?
La Ley de Propiedad Horizontal en España, y la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, a partir del artículo 553-1 regulan la Propiedad horizontal, es decir las relaciones entre comuneros.
Si bien en España la adopción del acuerdo de autorización de la salida de humos requiere unanimidad, en Catalunya se precisa una mayoría cualificada de 4/5 (553-26, 2a CCC).
Ni la Ley de Propiedad Horizontal ni el Código Civil de Catalunya permiten la imposición de servidumbres en elementos privativos para intereses particulares de otro copropietario (artículo 9.1.c). Por ello, la pretensión de un comunero que pretenda la autorización de la comunidad de propietarios para la instalación de una salida de humos en la forma propuesta en el informe presentado a la junta, es contraria a la Ley (inquieta y perturba la posesión hoy por hoy defendible de un propietario) y supone un injusto y grave perjuicio para un propietario, luego la denegación acordada por la junta es legítima.
El Artículo 18. 1. Ley Propiedad Horizontal señala que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
- a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Y el Artículo 9 Ley Propiedad Horizontal indica que:
- Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Sobre esta cuestión es necesario partir de dos premisas previas:
- Qué dicen los Estatutos de la Comunidad o en el Titulo constitutivo acerca de la instalación de la salida de humos. En muchas ocasiones, no sólo no la autorizará , sino que tampoco la prohibirá.
- Que encontrándonos ante una instalación que afecta a elementos comunes debe concurrir la autorización de la Comunidad de Propietarios.
A este respecto, es preciso determinar, si la Comunidad de Propietarios ante el Acuerdo en sentido negativo a dicha pretensión es un Acuerdo nulo por incurrir en su adopción, o por haberse adoptado con grave perjuicio para el copropietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o con manifiesto abuso de derecho.
Los tribunales han fallado en muchas ocasiones en el sentido de que la denegación de la Comunidad no conlleva un abuso de derecho que sea amparable por los Tribunales, y ello por cuanto que la instalación de la salida de humos supone una instalación que la Comunidad deviene obligada a soportar, sin beneficio alguno para la misma, de beneficio exclusivo de un comunero, por ello no puede estimarse que la postura de la Comunidad constituya un abuso de derecho, por cuanto que no existe abuso de derecho en la pretensión de la comunidad al no concurrir los elementos esenciales:
1) Uso de un derecho objetivo y externamente legal.
2) Daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica.
3) Inmoralidad o antisocialidad de este daño, manifestada en forma subjetiva o en forma objetiva
El TS señala en sentencia de 15/11/1986 que «La constitución de tal servidumbre de salida de humos exigiría obras que habrían de discurrir por toda la altura del edificio y aun rebasarla, por lo cual no son obras que se ciñan al espacio privativo de la actora, sino que afectan a los elementos comunes, para cuya realización, según reiterada jurisprudencia, se requiere el consentimiento unánime de los condueños, como acto de disposición -Sentencias de esta Sala de 31-I-1985 ( RJ 1985211), 4-III-1985 ( RJ 19851107), 26-III-1985 ( RJ 19851212), 29-IV-1985 ( RJ 19851996), 3-III-1986 ( RJ 19861096) y especialmente la de 12-II-1986 ( RJ 1986548)- de donde debe concluirse que la Sentencia impugnada interpreta correctamente los artículos 10-1, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, 394 y 396 del Código Civil, pues la obra que se pretende para una actividad molesta, altera evidentemente el título constitutivo de la comunidad, que quedaría gravada con una servidumbre no necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, sino para el uso específico de un local, que no tenía una finalidad que exigiese obras de tal magnitud y que no puede realizarse sin el consentimiento unánime de los comuneros, por lo que deben rechazarse los motivos 1.º y 2.º, amparados en el artículo 1.692-1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interpretación errónea y aplicación indebida de las normas citadas. «
No obstante,tal y como ha declarado la sentencia del TS núm. 158/2016 de 16 marzo. RJ 2016855 la interpretación estricta del artículo 12 LPH que exige la unanimindad de la junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen modificación de los elementos comunes, ya fue objeto de revisión por esta Sala en su sentencia de 17 de enero de 2012 (núm.196/2011 SIC (RJ 2012, 1786) ) que, declara (fundamento de derecho tercero):
«[…] Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.° 245/2003 (RJ 2008, 5782) ], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.° 861/2004 (RJ 2009, 154) ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC n.°1958/2005 (RJ 2010, 1286) ]).
Esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales . Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de los propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([ RC N.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010 (RJ 2011, 1305) ]».
Sin embargo, la sentencia expuesta concluye que, esta interpretación flexible también encuentra sus lógicos límites en lo dispuesto imperativamente en el artículo 7. 1 de la LPH , entre los que se encuentran que la obra proyectada no perjudique los derechos de los otros propietarios.
En el presente caso, esto es lo que sucede, pues aun teniendo en cuenta los razonamientos que se esgrimen en la sentencia recurrida a favor de la opción segunda presentada por el demandante, que no afecta estéticamente al patio interior de la finca y no reporta coste alguno para el resto de los propietarios, lo cierto es que su realización comporta la constitución de una servidumbre sobre un elemento común que determina la exclusión de su uso por los restantes propietarios; perjudicándoles claramente su derecho, y las posibilidades de actuación futura a las que dicho elemento común, actualmente en desuso, pudiera servir en beneficio del conjunto de los propietarios del inmueble.
Por ello debemos concluir que si los Estatutos de la Comunidad no autorizan la instalación de una salida de humos, habrá que examinar si la autorización de la instalación de la salida de humos, menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudica los derechos de otro propietario, en cuyo caso, requerirá la autorización unánime o de 4/5 partes de los comuneros.
SENTENCIAS:
Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) Sentencia de 15 noviembre 1986
Audiencia Provincial De Madrid (Sección 13a) Sentencia num. 176/2013 de 25 abril
Audiencia Provincial de Islas Baleares (Sección 3a) Sentencia num. 180/2015 de 16 junio
Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 3a) Sentencia num. 405/2015 de 9 diciembre
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Comentarios
Luis
Hola
Tengo un cafetería en Sabadell. Ayuntamiento de Sabadell me pide un salida de humo para actividad de cafetería. Solo es normativa de ayuntamiento de Sabadell. Ya hemos consultado a la departamento de obras el lugar donde quiro sacar la tubos de salida de humos y me han dado favorable. Pero tengo problemas con la comunidad. No quiere autorizar la instalación. Qué puedo hacer