He recibido una demanda de desahucio, la puedo parar?
Si el arrendatario ha dejado de pagar el alquiler, el propietario puede interponer una demanda de desahucio por impago de rentas, en la que deberá detallar la deuda existente entre ambas partes.
Si el arrendatario no hubiera sido requerido de pago, dentro de los 30 días anteriores a la presentación de la demanda, podrá enervar la acción de desahucio pagando las rentas adeudadas a esa fecha.
La enervación del desahucio viene regulada en el artículo 22.4 LEC, y para que tenga plenos efectos, serán necesario que el arrendatario abone toda la deuda dentro de los 10 días desde recibida la notificación de la demanda, es decir, no sólo las que le reclame el arrendador en la demanda, sino las que se hayan devengado hasta el día que haga el pago.
La ley dice que el pago deberá hacerse al actor, podrá consignarlas en el juzgado o notarialmente. No obstante, en la práctica hay juzgados que exigen que el pago se haga en el juzgado.
No obstante, la enervación del desahucio no procederá en aquellos casos en los que el arrendatario ya hubiere enervado en otra ocasión anterior o hubiere sido requerido de pago 30 días antes de la presentación de la demanda.
Cómo ha de ser el requerimiento de pago? Éste viene regulado en el artículo 22.4 LEC. Dicho artículo señala, en su segundo párrafo, que
“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.”
El requerimiento ha de ser por medio fehaciente, es decir por burofax, con acuse de recibo y certificado de contenido.
Qué meses han de haber sido reclamados por medio de burofax para que tenga validez?
A este respecto, algunos tribunales han señalado que para que el requerimiento previo extrajudicial impida la facultad enervatoria, es preciso que se refiera a los mismos meses a los que después se ejercite la demanda de desahucio:
EDJ 2011/26353 SAP Murcia de 8 febrero de 2011:
FJ SEGUNDO: “Por consiguiente, teniendo en cuenta que el requerimiento es solo susceptible de interpretación restrictiva como limitativo que es de un derecho, el de enervar, que exige que sea preciso y terminante en su contenido, habiendo recordado también esta misma Sección que, para que el requerimiento previo extrajudicial impida la facultad enervatoria, es preciso que se refiera a los mismos meses en base a los que después se ejercite la demanda de desahucio (Sentencia de 9 de mayo de 2006, rec. 25/2006, num. 211/2006), se ha de concluir que el controvertido requerimiento no impedía la enervación.
Asimismo, la revista Sepin (n° 260/2005) en un comentario doctrinal sobre la cuestión que nos ocupa, señala que «conviene aclarar una cuestión importante y es que la enervación procederá si las cantidades que se adeudan cuando se presenta la demanda son otras diferentes de las contenidas en el requerimiento de pago, por ejemplo, si ha requerido por la deuda de los meses de enero y febrero y estos se han pagado, pero no los de marzo y abril, y el arrendatario podrá enervar y hacer uso de las previsiones del artículo 22.4 de la LEC EDL 2000/77463 . Este supuesto vale para cualquier otro tipo de deuda consecuencia del arrendamiento».
