Cuestiones sobre el Desahucio por expiración de plazo

En los desahucios por expiración de plazo, son muy importantes algunas cuestiones relativas a la duración de los contratos, que destacamos seguidamente:

Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler? La duración del contrato de alquiler con la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 se ha establecido en un periodo de hasta 3 años, prorrogable por un año más si ninguna de las dos partes manifiesta con 30 días de antelación a la finalización del contrato. A partir de dicha fecha el contrato podrá seguir prorrogándose.

Así lo indica el artículo 9 LAU

Artículo 9 Plazo mínimo

  1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”

Qué sucede al finalizar los 3 años de contrato? Cuando el contrato cumple los tres años, se prorrogará automáticamente si ninguna de las partes hubiere comunicado a la otra su voluntad de no renovarlo, con 30 días de antelación.

Artículo 10 Prórroga del contrato

  1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Que pasa si el arrendador comunica al arrendatario que no quiere renovar el contrato y el arrendatario no se va? Si el arrendador comunica a la otra parte su voluntad de no renovarlo, por medio de burofax, y con 30 días de antelación a la finalización del contrato, se cumplen las condiciones que prevé la ley para la finalización del contrato.

El requerimiento previo es importante no sólo a efectos de lo que establece el artículo 9 y 10 de la LAU, sino también por lo dispuesto en el artículo 1566 del código civil Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”

Por lo tanto , si hubiera habido requerimiento previo no se aplicaría esta presunción.

Si el arrendatario no se va, le puedo seguir cobrando los recibos de alquiler? En este caso los tribunales podrían entender que hay voluntad de prorrogar el contrato por ambas partes. Nosotros aconsejamos dejar de cobrar las rentas para reclamárselas después vía demanda, en concepto de indemnización, si bien hay sentencias que no consideran que percibir rentas signifique que hay voluntad de renovar el contrato. Así por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia 22/2018 de 18 Ene. 2018, Rec. 1231/2016

“En este caso, únicamente resulta de lo actuado que la parte arrendadora ha seguido cobrando al arrendatario la renta mientras éste ha seguido ocupando la vivienda litigiosa, siendo así que es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil (LA LEY 1/1889) al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 (LA LEY 1/1889) y 1463 del Código Civil (LA LEY 1/1889) , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

Por lo tanto, en este caso, no habiendo desocupado el demandado la vivienda litigiosa permanece la obligación a su cargo de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación del contrato de arrendamiento.”

Pero si sigue disfrutando de la vivienda, se le puede reclamar alguna cantidad por el tiempo que ha disfrutado, a partir de la expiración del plazo? Cuando se presenta la demanda por expiración del plazo, se acumula la acción de indemnización de daños y perjuicios derivados de la privación del derecho de uso de la vivienda objeto de arrendamiento a razón de la última mensualidad que abonó el arrendatario, por cada mes completo transcurrido desde que el inquilino ha estado disfrutando de la vivienda sin derecho alguno y sin abonar ninguna cantidad en concepto de daños y perjuicios, hasta la fecha de la entrega de la posesión.

A este respecto, la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife Sentencia nº 204/2014 de 12 de junio JUR 2014/233373 señala que:

FUNDAMENTO JURÍDICO 3º: Entrando a conocer y resolver las cuestiones suscitadas con motivo del recurso formulado por el actor, ha de adelantarse el éxito del mismo por las razones que a continuación se exponen. Solicitada de modo expreso por el actor la condena del demandado “al pago de las cantidades que correspondan por los meses durante los que esté siendo ocupado el local, conforme a la renta que estuvo vigente durante el arrendamiento del mismo”, debe discrepar este tribunal del criterio de la juzgadora de la instancia desestimatorio de esta pretensión, pues si bien es cierto que el demandado intentó continuar abonando las cantidades correspondientes a las mensualidades siguientes al mes en que vencía el contrato -febrero de 2013- hasta julio de 2013 y que el actor rechazó dicho cobro, también lo es que aquél lo hacía en concepto de rentas devengadas de conformidad con su criterio de que el contrato arrendaticio continuaba en vigor, vigencia que, como resulta de lo establecido en la sentencia ahora recurrida y en la presente resolución, finalizó en febrero de 2013, por lo que, a la luz del criterio jurisprudencial recogido en el párrafo segundo del fundamento de derecho tercero de esa sentencia recurrida, de innecesaria reproducción en la presente, debe concluirse de distinto modo que la juzgadora de la instancia, siendo patente el perjuicio ocasionado al actor al haber continuado el arrendatario demandado en el uso y posesión del local con posterioridad a la finalización del contrato, perjuicio que ha de computarse en atención al importe de la renta mensual pactada por los hoy litigantes -1.300 euros-, debiendo satisfacer, en definitiva, la cantidad total resultante de la suma de los importes mensuales transcurridos desde marzo de 2013 hasta el efectivo desalojo del local arrendado, sin que proceda pago alguno de intereses de demora, salvo los correspondientes a la mora procesal del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento , computados desde la presente sentencia, por no haberse solicitado de modo expreso en la demanda y por el inicial rechazo a la recepción de las cantidades giradas, en cuanto pudieron haberse admitido en el concepto pretendido en la demanda.”

lexperta

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  1. Álvaro Mateo left a comment on septiembre 21, 2018 at 6:39 am

    Buenos días.

    He comunicado con más tiempo del que indica la ley y mediante burofax la finalización de contrato al cumplir los tres años. El inquilino me pide que le de uno o dos meses más de margen mientras que encuentra otra vivienda. ¿Qué implicaciones tendría si consiento que esto ocurra?

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