La fianza en el Contrato de alquiler: Los problemas empiezan cuando finaliza el alquiler

La fianza suele ser uno de los temas que más problemas plantea entre arrendador y inquilino. La Fianza es una concepto legal, regulado en la ley de arrendamientos urbanos. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

La fianza como garantía

La fianza sirve como garantía para el propietario para responder del impago del alquiler, de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales, de las penalizaciones que figuren en el contrato y/o del total importe de los daños ocasionados en el inmueble hasta donde alcance. La fianza se devolverá al arrendatario previa comprobación del estado de la vivienda al finalizar el contrato y en ningún caso podrá aplicarse por el arrendatario a mensualidades de renta no abonadas cuya obligación de pago el mismo ha asumido.

Presunción sobre el estado de la vivienda:

Es frecuente que el contrato de alquiler se firme con la mención que el arrendador entrega la vivienda en perfecto estado. No obstante, el inquilino no puede conocer el estado de la vivienda hasta que no viva en ella. Por eso es aconsejable poner alguna mención que permita al inquilino indicar las deficiencias que encuentre en los primeros quince días de arriendo.

Pero en la práctica, las comunicaciones entre arrendador y inquilino suelen hacerse de manera verbal, y por lo tanto , se dejan para el final las controversias en torno a la devolución de la fianza, porque puede haber propietarios que quieran hacer responder al inquilino de las deficiencias que ellos habían entregado de manera oculta al inquilino.

El art. 1.561 del C. Civil establece que, el arrendatario debe devolver la finca, tal y como la recibió, salvo que hubiere perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Por su parte, el art. 1.562 del propio Código Civil establece que, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Así se expresa la sentencia Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, Sentencia 151/2015 de 22 Abr. 2015, Rec. 235/2014

“en cuanto se trata de una obligación impuesta por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) en cuyo artículo 36-4, establece como regla general que, al final del arriendo, el arrendador deberá restituir al arrendatario el saldo de la fianza constituida en metálico. Este precepto, que en principio faculta al arrendador a efectuar una liquidación o determinación del saldo resultante de deducir los gastos por los que deba responder la fianza, ha de ser puesto en relación con lo que establece el art. 1.561 del C. Civil , y con lo pactado por las partes en el contrato.

Para cuando finaliza el contrato y cumplir la obligación de entregar la cosa arrendada, el art. 1.561 del C. Civil (LA LEY 1/1889)establece que, el arrendatario debe devolver la finca, tal y como la recibió, salvo que hubiere perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Por su parte, el art. 1.562 del propio Código Civil (LA LEY 1/1889) establece que, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

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Las obligaciones asumidas por las partes en la concreta relación arrendaticia aquí analizada, no difieren de las que les imponen la normativa citada y así convinieron que una vez resuelto el contrato el arrendador se compromete a devolver la fianza depositada por la arrendataria por importe de 4.000 euros, lo que se verificará tan pronto como se recupere del organismo público competente. Como anexo a dicho contrato y en la misma fecha del contrato, las partes suscribieron una cláusula adicional en la que se hace constar que el arrendatario se hace cargo de una serie de enseres e instalaciones que se relacionan expresamente, respecto de las cuales, el arrendatario declara recibir en perfecto estado y uso, obligándose a devolverlos a la finalización del contrato en perfecto estado de uso y conservación.

Conclusión:

De tales previsiones contractuales, cabe concluir que en el momento de entregar el inmueble, el arrendatario debe hacerlo en el estado que se derive de un uso normal del mismo, con el desgaste o menoscabo normal que se haya producido durante la vigencia del contrato, de manera que, no se le puede exigir que lo entregue en el mismo estado que lo recibió, o que se haga cargo de reparaciones de adaptación, acondicionamiento o adecuación para que el mismo pueda destinarse directamente a cualquier otra actividad, pero tampoco le está permitido entregarlo con desperfectos o en un estado que no se corresponda o sea consecuencia del uso normal, a que se ha destinado el mismo o en estado de práctico abandono.

Es por ello que nuestra recomendación es incorporar fotos en el contrato de alquiler, para hacer prueba del estado en el que se entregó la vivienda, así como de las comunicaciones entre arrendador y inquilino. De esta manera podremos disminuir los conflictos entre las partes.

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