La reclamación de daños producidos en una nave industrial

El alquiler de locales de negocio o naves industriales suelen generar muchos problemas en la devolución de las fianzas, porque el uso que se hace ellos es más intensivo que el de las viviendas (S APSO 7_9_2021…).

Qué norma regula los contratos de alquilere de nave industrial?

Un contrato de arrendamiento de nave industrial se regirá en primer lugar por la voluntad de las partes; en segundo lugar por lo establecido en los artículos 29 y siguientes de la ley de arrendamientos urbanos, que en el apartado de conservación mejora y obras del arrendatario – artículo 30- se remite a lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley (normativa en materia de arrendamiento de vivienda); en tercer lugar y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

¿Cómo debe devolver la nave industrial el arrendatario?

El artículo 1561 CC Legislación citadaCC art. 1561 establece que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

¿Cómo podemos saber cómo recibió la nave industrial el arrendatario?

El artículo 1562 CC indica que, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

¿Y quién es responsable del deterioro de la nave industrial?

El artículo 1563 CC por su parte dice que el arrendatario es responsable del deterioro que tenga la cosa arrendada, a no ser que prueba que se ha ocasionado sin culpa suya. En relación con éste, el artículo 1555 del Código Civil establece que el arrendatario está obligado además de pagar el precio del arriendo, a usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia destinándola al uso pactado. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aplicable en defecto de pacto a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda según establece el artículo 30 de la ley de arrendamientos urbanos, LAU art. 21 establece la obligación del arrendador a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, que señalan que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya y que el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.

 

Según manifiesta la sentencia de la Audicencia de Soria de 1 de abril de 2019 (Recurso: 65/2019):

En una indemnización por los desperfectos que presentaba el inmueble, al término del contrato, hemos de partir de la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561 , 1563 y 1564 del CC, en relación con el artículo 1555.2 del CCLegislación citadaCC art. 1555.2 , donde señala que las reglas de apreciación de la prueba, consagradas en el artículo 217 de la LECLegislación citadaLEC art. 217 , determinan que la parte actora ha de probar los hechos base de su pretensión, debiendo tenerse en cuenta que conforme los artículos 1562Legislación citadaCC art. 1562 y 1563 del CCLegislación citadaCC art. 1563 , se presume, salvo prueba en contrario, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo del arrendamiento, y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe que no hubiera tenido lugar por culpa suya, debiendo puntualizarse que, el arrendatario, no respondería exclusivamente de los menoscabos originados por el paso del tiempo y el normal uso del inmueble, según destino u objeto pactado. Obviamente esta presunción de haber recibido el inmueble en óptimo estado se deriva del propio objeto social de la entidad arrendataria, no olvidemos sociedad limitada, y del hecho que el arrendamiento estuviera vigente durante 15 años. Y siendo evidente, que agujeros, pinturas, sustituciones de objetos por otros, o inexistencia de determinados elementos, o cortes de tuberías, no tienen su origen en un destino normal del inmueble, ni han sido originados por el mero paso del tiempo. En la STS de 12 de febrero 2001 , a título de ejemplo, señala que el legislador, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, al mismo, en principio, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida no es debido a culpa suya, para apreciar si hay pérdida o deterioro, hay que partir del estado en que se encontraba al momento de la entrega de la nave. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1183 del CCLegislación citadaCC art. 1183 , al disponer que siempre que la cosa se hubiera perdido o deteriorado en poder del deudor, se presumirá que es por culpa suya, y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario. Siendo como se ha dicho, la prueba de los hechos constitutivos de la demanda, a cargo del actor. Y siendo la obligación del arrendatario, -correlativa a la entrega en condiciones de la nave, al comienzo del arrendamiento por parte del arrendador-, la de restituir al propietario dicho inmueble, tal como la recibió, salvo que hubiera perecido o menoscabado con el tiempo o por causa inevitable.Debiendo interpretarse «tal como lo recibió», en el sentido de tal «como debe ser entregada», atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable«.

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