Locales alquilados y covid 19: Suspensión de rentas o qué hacer ante un desahucio
Los locales comerciales se están encontrando en una situación límite provocada por la pandemia. Está situación la están vivienda de manera distinta según sea la actividad que cada local desarrolle. Algunos, como bares y restaurantes, con la actividad cerrada por ley no generan ingresos, tienen a sus trabajadores en ERTE hasta que la actividad vuelva poco a poco a la normalidad. Otros no tienen la actividad cerrada pero ven como sus ingresos bajan en picado porque sus clientes no tienen ingresos o ya no pasan por sus locales porque están teletrabajando.
Y cada arrendatario lo vive de manera diferente según también la forma que el propietario ha afrontado la crisis de dicho local. Hay quien ha entendido la situación desde el primer momento, y quien no ha aceptado ninguna rebaja en el pago del alquiler. E incluso quien ya ha interpuesto una demanda de desahucio.
Qué hacer si somos arrendatarios de un local y hemos recibido una demanda de desahucio o prevemos que la vamos a recibir en breve?
Naturalmente la situación no es la misma para todos los locales. Hay locales con una actividad muy castigada por la crisis y otros que tal vez no lo estén tanto.
Por ello no podemos generalizar. No obstante, lo que debemos de hacer es ponernos en manos de un abogado y tratar de alegar la cláusula rebus sic stantibus y conseguir que un tribunal nos lo acepte.
En qué consiste la cláusula rebus sic stantibus?
Es una herramienta que busca restablecer las prestaciones pactadas en el contrato, cuando se han producido situaciones sobrevenidas y fuera del poder de actuación de las partes. Y estas circunstancias han provocado que para una parte sea absolutamente imposible o gravoso,el cumplimiento de la obligación.
Cómo articulamos la cláusula rebus sic stantibus?
1.- Solicitud por medio de demanda ante los Tribunales
2.- Solicitud de medidas cautelares:
La adopción de medidas cautelares exige, en todo caso, la ponderación de una serie de circunstancias o requisitos legalmente establecidos: periculum in mora, fumus boni iuris, proporcionalidad, necesidad y ofrecimiento de caución.
Así por ejemplo , un juzgado de Madrid acordó el establecimiento de medidas cautelares solicitadas por los arrendatarios de un local destinado a sala de fiestas, suspendiendo el pago de la renta mientras no se permitiera la reapertura del local (no así el pago de las cantidades complementarias del contrato) y fijando la renta, una vez que se permita la reapertura, en el 50 % de la renta pactada.
Cómo se piden las medidas cautelares en relación a la renta comprometida?
El artículo 728 LEC (EDL 2000/77463) dispone que sólo podrán acordarse medidas cautelares si quien las solicita justifica que, en el caso concreto, de no adoptarse las mismas podría producirse, durante la pendencia del proceso, un periculum in mora, esto es una situación fáctica que impidiera o dificultara la efectividad de la tutela que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria de la pretensión.
Además, corresponde a la parte solicitante aportar aquellos elementos que justifiquen el fumus boni iuris, esto es, acreditar una apariencia de buen derecho o, si se prefiere, la probabilidad de éxito de la pretensión que pueda establecerse, provisional e indiciariamente, tras un primer examen de las alegaciones del demandante y sin prejuzgar el fondo del asunto.
Asimismo, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece de forma implícita la exigencia de proporcionalidad en la adopción de la medida cuando el artículo 721.1 se refiere a la adopción de » las medidas necesarias» y el artículo 726.1. 2º otorga preferencia a las medidas «menos gravosas o perjudiciales para el demandado» que se identifica con la finalidad propia de la medida cautelar que, según se ha dicho, tiende a proscribir el riesgo de inefectividad de la eventual sentencia condenatoria que en su caso pudiera dictarse.
Y, por último, dado que las medidas cautelares suponen una intromisión en el patrimonio del demandado, afectando o pudiendo afectar al mismo, la Ley exige que, para su adopción, el solicitante preste caución que responda, en su caso, de los perjuicios causados. Las medidas cautelares no son un fin en sí mismas por estar indefectiblemente preordenadas a la emanación de un ulterior pronunciamiento definitivo del que aseguran, preventivamente, la eficacia y utilidad.
Así, el art.726.1.1ª LEC (EDL 2000/77463) impone que la medida cautelar a ordenar es aquella «exclusivamente conducente a hacer posible la efectividad de la tutela judicial.» Es por ello que, al determinar la medida cautelar deberá tenerse en cuenta el fin que se persigue con ella. También es relevante el art. 721.1 LEC (EDL 2000/77463) que se refiere a la adopción de «las medidas necesarias» y el artículo 726.1. 2º LEC (EDL 2000/77463) que otorga preferencia a las medidas «menos gravosas o perjudiciales para el demandado”.
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