La realización de obras por el arrendatario puede ser causa de resolución de contrato?
Las obras que realizan los arrendatarios en los inmuebles arrendados generan numerosas controversias entre las partes. Es habitual incluir cláusulas en los contratos de arrendamientos a este respecto, en particular en cuanto a la obligación, de no realizar, sin consentimiento expreso y por escrito de la arrendadora, obras distintas de las obras de adaptación del local a su negocio.
Pero la realización de obras es causa de resolución del contrato de arrendamiento?
El Tribunal Supremo ha señalado en múltiples ocasiones que (Sentencias Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1963 y de 21 de febrero de 1991; RJA 1307/1963, y 1519/1991) que la razón legal que inspira la causa de resolución del antiguo artículo 114.7 del Texto Refundido de 1964, y en la actualidad de los artículos 27.2,d) y concordantes de la Ley 29/1994 (EDL 1994/18384), consiste en la obligación que tiene el arrendatario de mantener y devolver la cosa arrendada en el estado en que la recibió, conforme al artículo 1561 del Código Civil (EDL 1889/1) que funciona como norma general en el arrendamiento de cosas, limitándose a usarla sin alterar su forma ni sustancia pues esta última pertenece a la soberanía del propietario.
En este sentido, es lo cierto que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994/18384), distingue tres tipos de obras, que son:
1.-Obras de conservación, a las que se refiere el artículo 21, al que se remite el artículo 30 , en relación con los artículos 107,y 115,segunda, y 116,segunda del Texto Refundido de 1964, y con el artículo 1554,2º del Código Civil (EDL 1889/1), consistentes en las reparaciones necesarias a fin de conservar el local en las condiciones de servir al uso convenido, y que son obligación y a cargo del arrendador, salvo pacto en contrario;
2.- Obras de mejora, a las que se refiere el artículo 22, en relación con el artículo 112 del Texto Refundido de 1964, que son facultad del arrendador y a su cargo;
y 3.- Obras de adaptación o modificación, a las que se refiere el artículo 23, al que igualmente se remite el artículo 30, en relación con el artículo 114.7 del Texto Refundido de 1964, que son facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial.
Así por ejemplo en la sentencia SAP Barcelona de 13 noviembre de 2018, el arrendatario realizó una serie de obras, inmediatamente después de la celebración del contrato de arrendamiento, entre las que se incluía la construcción de un lavabo, que no existía con anterioridad en la finca arrendada, la cual se encontraba destinada a garaje, hasta que por la propiedad se obtuvo la licencia de cambio de uso de garaje a local.
En este caso, la sentencia admite que es cierto que las obras realizadas por la parte arrendataria, han consistido en la ejecución de obras de adaptación o modificación, de las que permiten fundar la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, en cuanto modifican la configuración del local. Y también añade que es doctrina reiterada, que, aunque el concepto de configuración es circunstancial y contingente, puede entenderse modificada la configuración cuando se altera el espacio comprendido en el local arrendado, bien sea procediendo a su incremento o disminución, o provocando una variación sustancial en su distribución (Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1990;RJA 10069/1990).
Pero añade que, para que pueda prosperar la pretensión resolutoria, es preciso que las obras, además de alterar la configuración del local, se lleven a cabo sin el consentimiento del arrendador, siendo doctrina comúnmente admitida que la autorización del arrendador puede ser expresa o tácita, y aún implícita en las denominadas obras de adaptación, considerándose implícitamente autorizadas las obras de adaptación cuando la fecha de su realización sea muy próxima a la del contrato (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1995 y 20 de junio de 1996; RJA 9098/1995, y 5078/1996).
