Resolución de contrato por subarriendo inconsentido
El subarriendo del inmueble arrendado suele generar muchos problemas, entre arrendatario y propietario, porque suele incluirse la prohibición en el propio contrato de alquiler.
Además el Tribunal Supremo tiene como doctrina ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 1991, que remite a la Sentencia de 25 de enero de 1988), que “la ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual”.
Y ello ocurre cuando una sociedad capitalista se transforma en otra personalista o viceversa, cuando hay simple cambio, cualquiera que fuere, cuando los arrendatarios crean o introducen una sociedad o cuando ésta es sustituida por sus socios, cuando una utilización compartida se convierte en individual o la pactada como individual se comparte posteriormente, de forma tal que dichos terceros ostentarán una posesión ilegal, en cuanto no autorizada por la ley, ni por el propietario, que puede hacerla valer en su contra para recuperarla, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.
En este sentido, el Tribunal Supremo también ha establecido (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1994; RJA 6504/1994), que lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el de goce de la cosa en cuestión.
Además, es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 1972, 22 de junio de 1973, y 16 de noviembre de 1974), o que la ocupación sea total o parcial (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 y 31 de octubre de 1972), siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1962, 3 de abril de 1965, 21 de febrero de 1966, 2 de julio de 1970, 14 de marzo de 1972, 22 de junio de 1973, 16 de noviembre de 1974, 8 de mayo de 1981, o 25 de enero de 1988), y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa, o a título gratuito ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1970, 19 de octubre de 1972, y 12 de junio de 1973).
Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el propietario del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1970), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1972), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973).
