El inquilino tiene la obligación de devolver la vivienda en el mismo estado que la recibió

El arrendatario debe devolver la vivienda objeto de alquiler en el mismo estado que se le entregó. Así se expresa la sentencia núm. 3/2017 de 5 enero de la Audiencia provincial de Islas Baleares. Dicha obligación deriva de lo establecido en el artículo 1.561 del Código civil. En el artículo 1.563 se establece la responsabilidad del arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que se pruebe que se ha ocasionado sin culpa suya.

Como ha puesto de manifiesto la jurisprudencia interpretativa de este  artículo 1563 del Código Civil, entre otras,  SSTS de 24 de octubre de 2006  (RJ 2006, 6711)  y  30 de mayo de 2008  (RJ 2008, 3193) , el mismo viene a establecer una presunción «iuris tantum», más que de culpa, propiamente de responsabilidad contra el arrendatario para los casos de pérdida o deterioro, representativo de daño, menoscabo, detrimento o desperfecto de las cosas, de modo que en el supuesto de que no se pueda precisar el origen interno o externo del evento generador, así como cuando no se acredite que el daño obedezca a fuerza mayor, caso fortuito o actuación imputable a persona concreta, en definitiva, en todos los supuesto en el que el arrendatario no demuestre que no hubo por su parte culpa ni negligencia, por haberse adoptado todas las medidas de cuidado, vigilancia o previsión necesarias, no puede eximirse de responsabilidad, pues se le impone la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento. Añadiendo que, por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado no cabe entender que se ha actuado con toda la diligencia posible y que la prueba de «haberse ocasionado sin culpa suya» ha de ser suficiente para acreditar que el resultado dañoso no le es imputable.

Como se recordaba en la sentencia de la Audiencia provincial de Islas Baelares de 23 de mayo de 2012  (JUR 2012, 244009) , con cita de sus resoluciones anteriores de 18 de enero  (JUR 2012, 62576)  y  20 de marzo de 2012  (JUR 2012, 131789) , la expresión «tal como lo recibió» contenida en el  artículo 1561 del Código Civil, tiene un significado relativo, que equivale a «tal como debe entregarla» ( STS 2 de marzo de 1963), de manera que, caso de existir deterioros o menoscabos a cargo del arrendatario, debe éste repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina, estableciéndose como doble presunción, iuris tantum, por un lado, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, presunción lógica dada la obligación que el arrendador tiene de entregarla de tal modo, y, de otro, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que acredite haberse ocasionado sin culpa suya, indicando la doctrina jurisprudencial, entre otras, SSTS de 20 de mayo de 1946, 10 de marzo de 1971,  24 de septiembre de 1983  (RJ 1983, 4677) , 8 de junio de 1990 y  28 de noviembre de 1991  (RJ 1991, 8498) , que el arrendatario puede, ex  artículo 1563 del Código Civil, probar que el deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya, o por acción del tiempo o por causa inevitable, como dice el artículo 1561, ya que la presunción de culpabilidad de este artículo, y la responsabilidad por culpa, requieren una mínima negligencia del agente, de lo que cabe colegir, como primera premisa a tener en consideración, que todos los daños y perjuicios debidos a desperfectos causados en la cosa arrendada por el arrendatario debe éste satisfacerlos si falta a dichas obligaciones, según expresara la ya tradicional sentencia de 28 de abril de 1930 .

Por último, la sentencia añade que «La renuncia a los derechos concedidos por la Ley en perjuicio del arrendatario de vivienda esta prohibida en el momento de la celebración del contrato por el  art. 6  LAU . Así se desprende de este precepto al disponer que «son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice».