Ley 12/2023 de vivienda: principales novedades

El Gobierno ha publicado en el BOE  la ley 12/2023 de vivienda, y entrará en vigor en el día de mañana 26/05/2023. Las principales novedades son las siguientes:

1.- Gran tenedor: En primer lugar modifica la definición de gran tenedor. Como regla general gran tenedor sigue siendo aquel propietario con más de 10 inmuebles destinados a uso residencia o una superficie construida de más de 1500 m2 de uso residencial . Siguen sin tener en cuenta parkings y trasteros. Y nada dice sobre la vivienda habitual, por lo que en principio habrá que sumarla en ese cómputo.

La principal novedad viene dada por que además tendrá la condición de gran tenedor aquel que tenga cinco inmuebles en zonas tensionadas (en ciudades como Barcelona o Madrid lo serán seguro). Serán las comunidades autónomas las que establezcan la condición de área tensionada.

2.- Establece un principio de igualdad y no discriminación en la vivienda, que aparentemente puede parecer algo normal, pero que ya hemos visto en comunidades como Catalunya en las que han pervertido ese principio hasta obligar a un propietario a arrendar una vivienda a una persona aunque no cumpla los requisitos de solvencia necesarios.

3.- Si la vivienda objeto de arrendamiento se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y la persona que intervenga en la intermediación deberá informar de tal circunstancia con anterioridad y en todo caso en el contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual de los últimos cinco años, así como al índice que sea de aplicación.

4.- Los Procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo:

– Si el propietario no es gran tenedor se alza la suspensión.

– Si el propietario es gran tenedor sólo se alza la suspensión si la arrendadora acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

5.- En relación con la ley de arrendamientos urbanos de 1994 (en este enlace os dejo un modelo de alquiler de vivienda adaptado a la Ley 12/2023 de vivienda 2023):

• Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de esta ley se siguen rigiendo por la ley anterior.
• art. 10: En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalice el periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1 o el periodo de prórroga tácita, podrá aplicarse previa solicitud del arrendatario de una prórroga extraordinaria del plazo de arrendamiento por un plazo máximo de un año. Para ello el arrendatario deberá acreditar la situación de vulnerabilidad social y económica y deberá ser aceptada por el arrendador, siempre que sea gran tenedor.
• En los contratos de arrendamiento de viviendas situadas en zonas tensionadas, si finaliza el periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1 o el periodo de prórroga tácita, podrá prorrogarse por plazos anuales hasta un periodo de 3 años. esta prórroga deberá aceptarse obligatoriamente por el arrendador (con la excepción de necesitar la vivienda para sí o sus familiares).
• Los pagos deben realizarse por medios electrónicos.
• Las rentas de inmuebles situados en zonas tensionadas no podrán superar la renta del último contrato de alquiler.Si el arrendador es gran tenedor y el inmueble esté situado en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.Este límite también se aplica si no se hubiera suscrito ningún contrato en los últimos cinco años

• Sólo podrá aumentarse por encima de ese importe, y con un máximo del 10%, en caso de que se hubiera rehabilitado o se hubieren realizado actuaciones para mejorar la accesibilidad.
• Se aplican reducciones en IRPF:
  • En un 90% cuando se hubiera pactado una alquiler en el que la renta se hubiera rebajado un 5% con respecto al contrato anterior y una vez aplicada la cláusula de actualización de rentas.
  • En un 70% cuando se alquile a un arrendatario que tenga una edad de entre 18 y 35 años, o se hayan realizado obras para mejorar la accesibilidad, o se firme por un periodo de más de diez años.
  • En un 60% cuando se hubiere rehabilitado.
  • En Un 50% en cualquier otro caso.