Anulan Sanción Millonaria a Gran Tenedor por no ofrecer alquiler social

En este artículo, abordaremos el fundamento jurídico de la sentencia del STSJ Cataluña (Contencioso) de 31 enero de 2024 que anula una sanción impuesta a un gran tenedor por el incumplimiento de la obligación de ofrecer un alquiler social. Nos centraremos en el análisis detallado del fundamento sexto, que examina la condición de arrendadora de la apelante y la supuesta oferta de alquiler social.

1. Contexto de la sentencia

La cuestión central en este caso es si la apelante, una gran tenedora de vivienda, cumplió con la obligación de ofrecer un alquiler social a su arrendataria antes de iniciar el proceso de desahucio, tal como lo establece la Ley 24/2015, de medidas urgentes para afrontar la emergencia habitacional en Cataluña. Esta ley obliga a los propietarios a ofrecer un alquiler social a inquilinos en riesgo de exclusión social antes de proceder a un desahucio. La Administración impuso una sanción grave a la apelante, argumentando que no se cumplió con esta obligación.

2. Reconocimiento de la relación de arrendamiento y del procedimiento de desahucio

En el fundamento 6.1, el tribunal destaca que la propia apelante reconoce ser la arrendadora del inmueble y que inició un procedimiento de desahucio por impago de rentas sin haber ofrecido previamente un alquiler social a la arrendataria. Posteriormente, la apelante sostiene que, tras la suspensión del procedimiento de desahucio, hizo una oferta de alquiler social, la cual fue rechazada por la arrendataria.

3. La oferta de alquiler social y su rechazo

El fundamento 6.2 profundiza en la alegación de la apelante de haber realizado una oferta de alquiler social, que según ella fue rechazada por la arrendataria. Sin embargo, el expediente administrativo revela varias deficiencias en dicha oferta. Según un informe del 29 de octubre de 2019, no constaba que se hubiera requerido a la arrendataria para verificar si cumplía con los parámetros para beneficiarse de un alquiler social, ni tampoco se había hecho un ofrecimiento formal en los términos que exige la ley.

4. Iniciación del expediente sancionador

El tribunal examina la incoación del expediente sancionador contra la apelante, basada en el artículo 124.2.i) de la Ley 18/2007. La apelante había formulado alegaciones en las que defendía haber hecho una oferta de alquiler social de 340 euros mensuales mediante un correo electrónico. No obstante, la arrendataria respondió solicitando más documentación para acreditar su situación de vulnerabilidad y que se archivaran las actuaciones judiciales, quedando a la espera de una propuesta conforme a su capacidad económica.

5. Deficiencias en la oferta de alquiler social

El tribunal analiza que la oferta realizada por la apelante no cumplía con los requisitos legales. En particular, se señala que el correo electrónico de ofrecimiento no era válido bajo los términos del artículo 5 de la Ley 24/2015, ya que no se había hecho un requerimiento previo a la arrendataria para determinar si estaba en riesgo de exclusión residencial. Además, se descubrió que el alquiler social calculado por el IMHAB sería de solo 38,35 euros mensuales, muy por debajo de los 340 euros ofrecidos por la apelante.

6. Aplicación del principio de tipicidad

El principio de tipicidad, que establece que toda sanción debe basarse en una descripción clara y precisa de la infracción cometida, juega un papel clave en este caso. El tribunal concluye que la conducta de la apelante (ofrecer una renta de 340 euros sin justificar ni explicar cómo se había calculado) no se ajusta a los requisitos establecidos en la Ley 24/2015. Por lo tanto, no puede considerarse que haya cumplido con la obligación de ofrecer un alquiler social efectivo. Sin embargo, el tribunal también sostiene que el incumplimiento de las formalidades legales en la oferta de alquiler social no está claramente tipificado como infracción en la normativa aplicable, lo que lleva a cuestionar la base legal de la sanción impuesta.

7. Resolución y conclusiones

Finalmente, el tribunal decide que la sanción no cumple con el principio de tipicidad, ya que la conducta sancionada (la oferta de un alquiler social no ajustado a los requisitos legales) no está debidamente tipificada en la ley como una infracción grave. En consecuencia, el tribunal estima el recurso de apelación, revoca la sanción y anula la resolución sancionadora impugnada.

8. Implicaciones legales

Esta sentencia refuerza la importancia de que las administraciones respeten el principio de tipicidad en el derecho sancionador administrativo. Las infracciones deben estar claramente tipificadas en la ley, y no se pueden imponer sanciones por conductas que no se ajusten estrictamente a la norma. Además, subraya que los grandes tenedores de vivienda deben cumplir rigurosamente con los procedimientos de ofrecimiento de alquiler social antes de iniciar un desahucio, pero también que las autoridades deben aplicar estas obligaciones de manera precisa y dentro de los límites legales.