Daños en la vivienda arrendada: quién es responsable?
El estado en el que el arrendatario entrega la vivienda al arrendador es causa de numerosos conflictos entre ambas partes. Mientras uno alegará que la vivienda se le entregó en mal estado, el otro dirá que la obligación de realizar las reparaciones por el desgaste ordinario de la vivienda arrendada le corresponde al arrendatario. Es muy clarificadora la Sentencia del TSJ de Navarra núm. 7/2012 de 15 marzo. RJ 2012\11108.
A este respecto, el artículo 1563 del Código civil, establece que «el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”.
El Tribunal Supremo ha recordado en su sentencia de 30 de mayo 2008 (RJ 2008, 3193) , que «La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada «a no ser que se pruebe haberse ocasionado sin culpa suya», constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (RJ 2006, 6711) (Recurso 3864/1999 ), resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el art. 1563 CC al entender que «El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción «iuris tantum» de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 (RJ 1971, 1654) , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 (RJ 1993, 8973) ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible,
Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en el que se recibieron».
También señala que al arrendatario no le era suficiente con probar la fecha en que abandonó la vivienda sino que precisaba, para destruir la presunción que ampara los derechos del arrendador, acreditar que cuando la abandonó la misma estaba en buen estado.
