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Desahucio por impago de rentas con incendio de vivienda de por medio

El caso que hoy paso a exponer es el de una vivienda arrendada en la que se produce un incendio haciendo inhabitable la vivienda. El arrendatario debía dos mensualidades, y tanto el arrendatario como el arrendador tienen seguro en vigor, lo que facilita las cosas.

Pero qué sucede con las rentas? Y con el contrato?

A este respecto el artículo 26 LAU 1994 regula la situación que se produce cuando las obras que haya que hacer en la vivienda la hacen inhabitable. En ese caso, el arrendatario tendrá la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supone que quedará en suspenso la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Artículo 26 Habitabilidad de la vivienda

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta

En ese caso al arrendador le puede interesar resolver el contrato, y al arrendatario le puede interesar permanecer en él , ya que en poco tiempo va a poder disponer de un piso nuevo a estrenar.

Podría la propiedad interponer desahucio por impago de rentas?

La sentencia del EDJ 2011/352495 SAP Barcelona de 4 noviembre 2011 opina que sí que podría interponerse.

“Como ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 24 de julio de 2.008, al ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; y el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido.

Por tanto, la obligación principal del arrendatario es la de abonar las rentas de la forma pactada en el contrato.

(…)

Por ello, independientemente del incendio sufrido en la vivienda arrendada en fecha 23 de diciembre de 2.009, la acción principal de desahucio por falta de pago de renta, debe ser estimada por cuanto, en la fecha de presentación de la demanda, el día 16 de febrero de 2.010, se debían las rentas de julio de 2.009 a diciembre de 2.009 (seis mensualidades de renta).

En cuanto a la reclamación de cantidad acumulada al anterior, como hemos dicho, el día 23 de diciembre de 2.009 tuvo lugar un incendio en el piso arrendado, como consecuencia del cual, la vivienda quedó inhabitable.

Por ello, las rentas a abonar en el presente juicio de desahucio deben quedar circunscritas a los meses anteriores del incendio, de julio de 2.009 a diciembre de 2.009, lo que supone seis mensualidades de renta a razón de 650 euros al mes, resultando la cantidad de 3.900 euros, más el importe del suministro de agua adeudado, que asciende a 245,96 euros, lo que hace un total de 4.145,96 euros.”

Suspensión del contrato como consecuencia del incendio en la vivienda:

Por otro lado la sentencia EDJ 2013/252445 SAP Barcelona de 31 octubre 2013 exige para el ejercicio por el arrendatario de la facultad de suspensión del contrato, y para el impago total de la renta, que la finca sea inhabitable de forma total (por el contrario, cuando la finca puede seguir siendo habitada por el arrendatario, aunque la obra sea muy molesta, y aunque durante la ejecución de la obra se vea privado incluso de una parte de la vivienda, el arrendatario únicamente se encuentra facultado para solicitar una disminución del precio del arriendo, en proporción al tiempo, y la parte de la finca de que se vea privado, conforme a lo previsto en el artículo 1558 del Código Civil EDL 1889/1, en relación con los artículos 21.2 y 22.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 ).

Y que corresponde exclusivamente al arrendatario la opción de solicitar la suspensión (o desistir del contrato), condicionada en todo caso la referida suspensión al requisito ineludible de que la finca sea “inhabitable” de forma total y que ello sea consecuencia de que tales obras sean de “conservación” o sean acordadas por una autoridad competente, pero nunca en el caso de que las obras sean voluntarias.

En este sentido también se expresa la sentencia EDJ 2014/155764 SAP Barcelona de 25 marzo 2014 , que indica que para el ejercicio por el arrendatario de la facultad de suspensión del contrato o de resolución del mismo, se exige que la finca sea inhabitable de forma total; por el contrario, cuando la finca puede seguir siendo habitada por el arrendatario, aunque la obra sea muy molesta, y aunque durante la ejecución de la obra se vea privado incluso de una parte de la vivienda, el arrendatario únicamente se encuentra facultado para solicitar una disminución del precio del arriendo, en proporción al tiempo, y la parte de la finca de que se vea privado, conforme a lo previsto en el artículo 1558 del Código Civil EDL 1889/1 , en relación con los artículos 21.2 y 22.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

Se parte de la inhabitabilidad, que determina la falta de ocupación o de uso, al imposibilitarlo, para que el arrendatario pueda solicitar: (a) La suspensión del contrato : el cese de la obligación de pagar la renta es la contraprestación que la ley establece para el arrendatario por la suspensión, de modo que la equivalencia de las prestaciones -en este caso, de la ausencia de prestaciones: cesa la ocupación y cesa el pago- restablece el equilibrio sinalagmático del contrato suspendido, debiendo limitarse el efecto, pues, al expresado de la suspensión del pago de la renta; en caso de optar por la suspensión, ésta “supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta”. (b) Su resolución, en cuyo caso se trata de una resolución causal, de modo que se excluyen las consecuencias negativas que para el arrendatario puede comportar la resolución voluntaria anticipada -desistimiento- del contrato. En ambos casos no existe obligación alguna de indemnizar por parte del arrendador.

Corresponde exclusivamente al arrendatario la opción de solicitar la suspensión o desistir del contrato, siempre que concurran los siguientes requisitos: 1) que ha realización de la obra de conservación impida la habitabilidad y uso de la vivienda o local arrendado durante el tiempo de su ejecución. Es, pues, requisito ineludible que la finca sea “inhabitable”, requisito que entendemos concurre tanto si las obras hicieran inhabitable la totalidad de la finca arrendada como también cuando las zonas habitables fuesen insuficientes para destinarlas a viviendas o desarrollar en ellas la actividad para la que se arrendó la finca; en definitiva, es preciso que impida la ocupación o el uso. Ciertamente, el precepto prevé la realización de obras en la propia finca arrendada, si bien entendemos que nada impide extender la aplicación del precepto en los supuestos en que las obras se efectúen, como en el caso de autos, en la vía pública, siempre que comporten la inhabitabilidad de la vivienda o local arrendados en los términos descritos. 2) que la imposibilidad de habitar la finca arrendada sea de carácter temporal y 3) que ello sea consecuencia de que tales obras sean de “conservación” o sean acordadas por una autoridad competente, pero nunca en el caso de que las obras sean voluntarias.

 

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