El proyecto de ley de vivienda en los contratos de alquiler
Aspectos del proyecto de ley de vivienda en la compra y alquiler:
Antes de formalizar el contrato de alquiler o venta, la persona interesada podrá requerir al arrendador o al vendedor que le sea entregada la siguiente información:
- Identificación del vendedor o arrendador y en su caso de la persona intermediaria.
- Condiciones económicas de la operación
- Características de la vivienda o edificio:
- Cédula de habitabilidad
- Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda.
- Antigüedad del edificio o vivienda.
- Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
- Certificado energético de la vivienda.
- Condiciones de accesibilidad de la vivienda.
- Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
- Información jurídica del inmueble
Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
Cómo afecta a los contratos de alquiler celebrados antes de la publicación de la ley de vivienda?
- Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
- Sin embargo, las partes de común acuerdo podrán adaptarse al régimen establecido en esta ley.
En qué afecta a los contratos de alquiler celebrados a partir de la entrada en vigor de la ley de vivienda?
Art. 10 Prórroga del contrato:
Se añade un apartado (1 bis (nuevo)). Se establece una prórroga del contrato de arrendamiento de un año, que deberá solicitarla el arrendatario y que será obligatoria para grandes tenedores, siempre que el arrendatario tenga la consideración de vulnerable (requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico).
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en los que el inmueble esté en una zona de mercado residencial tensionado, el contrato podrá prorrogarse por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Esta solicitud de prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador.
El pago de la renta:
El pago del alquiler se efectuará por medios electrónicos a través de cuenta bancaria.
Cuando la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado:
La renta pacta al inicio del contrato no podrá exceder de la última renta del contrato de alquiler que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Cuánto podrá incrementarse la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual? en un máximo del 10% sobre la última renta cuando se acredite algunos de los siguientes supuestos:
- a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación dentro de los dos últimos años anteriores a la fecha de celebración del contrato de alquiler.
- b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
- c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Si el propietario es un gran tenedor, y la vivienda esté en una zona residencial tensionada, la renta no podrá superar el índice de precios de referencia que se establezca.
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a
cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
Qué pasa con los procedimientos de desahucio suspendidos por el COVID?
El proyecto de ley señala que los procedimientos de desahucio suspendidos hasta 30/06/2023 se reanudarán si el propietario no es gran tenedor.
Sin embargo, si el propietario es un gran tenedor, sólo podrán reanudarse si éste acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las administraciones públicas.
El requisito podrá acreditarse mediante algunos de los siguientes medios:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la solicitud de reanudación del trámite o alzamiento de la suspensión, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
