Fallecimiento del arrendatario en contratos de arrendamientos anteriores a 1985: plazo para la subrogación

En aquellos supuestos en los que el arrendatario con un contrato de arrendamiento anterior a 9/5/1985, fallece y el hijo pretende subrogarse en el contrato, es importante atender al plazo para comunicar la subrogación.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 señala:
DT B.4. ”A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.”

DT 2ª B.9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.
La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.
Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.

Ello quiere decir que aquellas personas que pretendan subrogarse en los contratos de arrendamiento celebrados antes de 9/05/1985 deberán hacerlo bajo el procedimiento que establece el artículo 16 LAU 1994. En particular el procedimiento viene regulado en el punto 3 del artículo 16 que señala lo siguiente:
“16.3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.”
La Sentencia del Tribunal Supremo 343/2012 de 30 de mayo de 2012, manifiesta que la jurisprudencia de esta sala exige:
FJ 4.B: “En definitiva, una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, (…).”
“FJ 4C: Se refiere al criterio de esta sala que “exige, para una válida subrogación, que se cumplan los requisitos formales del artículo 16.3 LAU , a saber la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse.”

Por lo expuesto, para que la subrogación se entienda válidamente realizada, será necesaria la comunicación de quien pretenda subrogarse, en un plazo máximo de tres meses mediante comunicación fehaciente dirigida al arrendador.