Interpretación del Artículo 439.6 c de la LEC y la demanda de desahucio de un Gran Tenedor
La reforma del artículo 439.6 c de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) introduce una serie de requisitos específicos que deben cumplir los grandes tenedores al interponer demandas de desahucio. Este artículo responde a la necesidad de proteger a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica, estableciendo un marco que equilibra los derechos de los propietarios con la protección de los inquilinos más desfavorecidos.
Condición de Gran Tenedor y Vulnerabilidad Económica
En primer lugar, es esencial definir quién es considerado un gran tenedor. La legislación identifica como gran tenedor a la persona física o jurídica que posee más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, pero tarmbién aquellos que tengan más de cinco inmuebles en la misma zona tensionada.
El artículo 439.6 c) establece que, cuando el demandante es un gran tenedor, debe acreditar si el demandado se encuentra o no en una situación de vulnerabilidad económica. Esta acreditación se realiza mediante un documento emitido por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social y atención inmediata a personas en riesgo de exclusión social. La vigencia de este documento no puede superar los tres meses y requiere el consentimiento expreso del ocupante de la vivienda.
Alternativas para Acreditar la Vulnerabilidad Económica
Además de la documentación directa, el artículo prevé dos alternativas para cumplir con este requisito en casos donde obtener dicho documento pueda resultar difícil:
- Declaración Responsable del Demandante:
- El demandante puede emitir una declaración responsable indicando que ha acudido a los servicios competentes en materia de vivienda, pero no ha sido atendido o no se han iniciado los trámites correspondientes en un plazo de dos meses desde la presentación de su solicitud.
- Esta declaración debe ir acompañada de un justificante acreditativo de la solicitud realizada.
- La declaración y la solicitud deben haberse realizado dentro de los cinco meses anteriores a la presentación de la demanda.
- Negativa del Ocupante a Consensuar el Estudio de su Situación Económica:
- En caso de que el ocupante no consienta expresamente el estudio de su situación económica, el demandante debe presentar un documento emitido por los servicios competentes que certifique esta negativa.
- Este documento tampoco puede tener una vigencia superior a tres meses.
Interpretación de los Juzgados de Barcelona
Los juzgados de Barcelona han emitido un Texto con criterios unificadores sobre la aplicación de estos requisitos, proporcionando una mayor claridad sobre la “declaración responsable” del gran tenedor. La interpretación de estos juzgados es la siguiente:
- Eficacia de la Declaración Responsable: La declaración responsable emitida por el gran tenedor, indicando que la Administración pública no ha iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses, sólo será eficaz a efectos de considerar acreditados los requisitos procesales cuando se haya presentado ante el juzgado dentro de los cinco meses siguientes a la presentación de la solicitud ante la Administración Pública.
- Plazos Conjuntos y Acumulados: Los plazos de cinco meses y de dos meses contenidos en los preceptos legales deben aplicarse de manera conjunta y acumulada, no de forma independiente y para casos distintos. Esto significa que una solicitud no atendida por las Administraciones Públicas no puede habilitar al gran tenedor para formular solicitudes de alzamiento de moratorias o presentar demandas de manera indefinida en el tiempo.
- Justificación de la Interpretación:
- Interpretación Teleológica: La finalidad de la norma sugiere que la solicitud no atendida no debería permitir al gran tenedor continuar indefinidamente con la posibilidad de presentar demandas.
- Coherencia Temporal: La interpretación acumulativa de los plazos es coherente con el plazo de tres meses de vigencia de los documentos acreditativos emitidos por los servicios públicos competentes, proporcionando una consistencia temporal en la aplicación de estos requisitos procesales (5 – 2 = 3).
Implicaciones y Desafíos
La implementación de estos requisitos y su interpretación por los juzgados de Barcelona tiene varias implicaciones prácticas y jurídicas:
- Protección del Arrendatario: La exigencia de acreditar la vulnerabilidad económica del demandado antes de proceder con el desahucio tiene como objetivo proteger a los arrendatarios más vulnerables, garantizando que no sean desalojados sin considerar su situación socioeconómica.
- Carga Administrativa: Para los grandes tenedores, esta normativa implica una carga administrativa adicional, ya que deben obtener la documentación pertinente de las autoridades competentes o demostrar que han intentado hacerlo.
- Seguridad Jurídica: Es crucial que los grandes tenedores y sus asesores legales comprendan claramente los plazos y procedimientos para cumplir con estos requisitos, evitando posibles nulidades o demoras en los procesos de desahucio.
- Cumplimiento Estricto: La interpretación de los juzgados de Barcelona impone un cumplimiento estricto de los plazos acumulativos, lo que requiere una planificación y diligencia meticulosa por parte de los grandes tenedores al presentar sus demandas.
Conclusión
El artículo 439.6 c de la LEC, junto con la interpretación de los juzgados de Barcelona, representa un avance significativo en la protección de los derechos de los arrendatarios vulnerables frente a los procedimientos de desahucio iniciados por grandes tenedores, sin embargo añade burocracia y complejidad al procedimiento de desahucio, que en ocasiones se traduce en inseguridad jurídica para el propietario. Asegura que, antes de proceder con el desalojo, se haya considerado y acreditado la situación económica del demandado, proporcionando un equilibrio entre los derechos de propiedad y la necesidad de proteger a los más desfavorecidos. La correcta interpretación y aplicación de estos requisitos por parte de los grandes tenedores y sus asesores legales es fundamental para garantizar un proceso justo y equitativo en los tribunales.
Comentarios
Mamen
Mi arrendador, gran tenedor, y para más inri conocedor de mi situación de víctima de violencia de género, presenta en la demanda de desahucio un simple mail dirigido a mi trabajadora social (cómo saben que me lleva fulanita? Porque yo se lo he dicho) preguntando si cobro alguna ayuda para el alquiler. No manifiestan intención de interponer demanda. No solicitan expresamente certificado de vulnerabilidad. Alegan que no cuenta con mi consentimiento expreso, pero no aportan certificado ni justificante de mi negativa. No me ofrecen el alquiler social al que están obligados ni se someten a mediación. A pesar de todo, el juzgado lo admite a trámite. El juzgado NO se pone en contacto con servicios sociales. El procurador de la parte demandante le deja el requerimiento a una vecina del bloque a la que no conozco y que hace meses que no vive aquí. Nunca me lo dio.
La abogada de oficio me hace firmar un acuerdo prejudicial porque según ella “no puedo alegar nada” y además “no eres vulnerable”. Tengo un piso de propiedad que NO puedo ocupar por lo menos hasta junio del año que viene pero si no me marcho de mi vivienda actual el 31/12 lanzarán el desahucio. Esto no lo he sabido hasta hace dos semanas. El acuerdo tiene efecto de sentencia y ya no es recurrible. El juzgado no me da copias del expediente “porque son muchas hojas”. La abogada de oficio dice que recurra a otro letrado porque ella “de contratos no controla mucho” (sic).
Qué hago ahora?
Del Coso Abogados
Entiendo que ese acuerdo al que llegó lo firmó usted y estuvo de acuerdo con él.
Eduardo
En un contrato Temporal 11 meses , la propiedad tiene que acreditar ser un gran tenedor y vulnerabilidad del arrendatario ???
Mil gracias
Del Coso Abogados
la ley no distingue, por lo tanto entiendo que sí que haría falta seguir los mismos pasos que para el desahucio de una vivienda con contrato de larga duración
roberto
Buenas tardes , en relacion a un inmueble , contrato temporal y con uso no destinado a vivienda habitual , la propiedad , gran tenedora , ha de iniciar los tramites de desahucio , el procedimiento sería el de normal como hasta la nueva ley o bien hay que hacerlo cómo la nueva ley – vulnerabilidad , acuerdo , renta social ……
Y lo mas importante precio o coste de sus gestiones
Gracias
Del Coso Abogados
Buenos días, en el momento de interponer demanda de desahucio es preciso indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario (habría que ver también cómo es el contrato que firmaron. El contrato de temporada tiene unos requisitos que hay que cumplir, para evitar que pueda considerarse un fraude de ley). Además hay que indicar si el propietario es gran tenedor, y en ese caso si el arrendatario está en situación de vulnerabilidad económica. Además hay particularidades si el inmueble está en Catalunya. Puede enviarnos por email a info@delcosoabogados.com el contrato y las mensualidades que adeuda y le indicaremos nuestras tarifas.
saludos