La denegación de la prórroga del contrato de alquiler por necesidad

La duración de los contratos de arrendamiento de vivienda se establece en cinco o siete años dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica. No obstante, a partir del primer año de duración del contrato, la ley permite denegar la prórroga legal pactada siempre que se haya previsto de manera expresa.
Así, el art. 9.3 LAU
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.”

Dicha mención es una modificación de la redacción anterior que decía lo siguiente:

A este respecto, existe la duda sobre si lo que debe constar de manera expresa es la causa de la necesidad o la previsión de la cláusula contractual en cuestión.

Hay sentencias a favor de que ha de constar de manera expresa la causa de necesidad:

Audiencia Provincial de Guipúzcoa. Sentencia n. 89/2011 de 18 de marzo.

“-A la vista de las dos posturas doctrinales el Tribunal se inclina por entender que no basta con una previsión genérica que exprese la posibilidad en futuro de una necesidad sobrevenida sino que esa causa ha de constar de forma expresa en el contrato sin que sea suficiente la previsible y genérica necesidad motivo por el que rechaza la posiciòn de la sentencia de instancia todo ello paar evitar situaciones de inseguridad jurìdica que afecten el perìodo de permanencia mìnimo legal de 5 años del arrendatario que promueve el legislador “

Hay otras sentencias que permiten la consideración genérica de la necesidad sin indicarla de manera expresa.

Audiencia Provincial de Álava, Sección 1ª, Sentencia 135/2004 de 17 May. 2004, Rec. 134/2004

“Pues bien, frente al criterio que parece sostener la resolución recurrida, con apoyo en la sentencia de la AP de Vizcaya de 17 de febrero de 2003, consideramos que tal requisito no lo exige el art. 9.3 LAU, como esta misma sentencia indica, por lo que no se puede pretender que la propiedad cumpla una obligación no impuesta legal o contractualmente.

La arrendadora notificó y requirió fehacientemente al inquilino la necesidad de la vivienda, aunque lo hiciera en términos genéricos, y le requería para que abandonara la vivienda, y tal comunicación realizada por la Cámara de la Propiedad satisfacía lo previsto en aquel precepto.”

En mi opinión, entendemos que cuando el legislador hace la mención de que conste de manera expresa la necesidad para el arrendador, se está refiriendo a una manifestación genérica. Hacer constar de manera expresa cuál es la necesidad que tendrá el arrendador, implica tener conocimiento de cuál es esa necesidad. Y ello es contradictorio con la mención, por ejemplo, que hace el propio apartado 9.3 de que esa necesidad sea por ejemplo por sentencia firme de divorcio, separación o nulidad matrimonial.

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