La Denegación de la Prórroga Forzosa en el Arrendamiento por Desocupación Prolongada de la Vivienda
¿Qué es la prórroga forzosa?
La prórroga forzosa es una disposición legal que permite al inquilino mantener la ocupación de la vivienda o local de negocio más allá del término del contrato de arrendamiento, a menos que el arrendador necesite la propiedad para su uso personal o para el de sus familiares.
Causas de denegación de la prórroga forzosa
Según el artículo 62 de la LAU de 1964, el arrendador puede denegar la prórroga forzosa en ciertos casos. El motivo más común es cuando el arrendador necesita el inmueble para su propio uso o para que lo ocupen sus familiares.
Entre las causas de denegación de la prórroga forzosa está la de desocupación prolongada de la vivienda, que viene regulada en los artículos 114.11 y 62.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964. El apartado 11º del artículo 114 establece que la prórroga forzosa del contrato puede ser denegada si la vivienda no está ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, y si la desocupación no obedece a justa causa.
¿Qué dicen los tribunales sobre la denegación de la prórroga forzosa?
La jurisprudencia ha elaborado y matizado la interpretación de esta norma, clarificando cuándo se considera que existe una «justa causa» para la desocupación:
- Sentencias del Tribunal Supremo: Las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1960 y 26 de junio de 1963 (RJA 2103/1960 y 3496/1963) establecen que la enfermedad o circunstancias personales del arrendatario que determinen la desocupación definitiva de la vivienda no constituyen una causa justificada. La razón detrás de esto radica en la naturaleza del contrato de arrendamiento, que obliga al arrendatario a usar de la cosa arrendada, tal como se establece en el artículo 1555,2º del Código Civil.
El Tribunal Supremo ha señalado que no puede estimarse causa justificada para la denegación de la prórroga forzosa la desocupación o el cierre por la enfermedad o las circunstancias personales del arrendatario que determinen la desocupación definitiva de la vivienda o el cierre definitivo del local, lo cual de ser admitido haría definitiva una situación contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento, que en el artículo 1555,2º del Código Civil obliga al arrendatario a usar de la cosa arrendada, destinándola al uso pactado, de modo que, de pasar a residir el arrendatario en otro lugar de modo permanente, desaparece el estado de necesidad del arrendatario, y la razón justificativa de la protección legal que le otorga la Ley de Arrendamientos Urbanos
2. Sentencias de las Audiencias Provinciales:Dentro de los supuestos legitimadores de la desocupación se encuentra unánimemente reconocida la enfermedad del inquilino o de sus próximos parientes, pero sólo alcanza y merece aquel efecto justificador la que se muestra temporal, de modo que posibilite el pronto reintegro del arrendatario a la ocupación, pero no cuando presenta caracteres de permanente o irreversible, o cuando por si sola, o unida a otras circunstancias familiares, denota un estado de cosas definitivo que impide y no hace verosímil el regreso al domicilio (arrendado), que constituyendo en su momento la vivienda habitual ha dejado de serlo, para permitir estancias ocasionales y esporádicas, que si bien reportan una indudable utilidad al inquilino no son merecedoras de la superposición al derecho del arrendador que solo debe ceder ante lo necesario – Sentencias Audiencias Provinciales de Pamplona, 17 de enero de 1992 (Sección Segunda); Burgos, 14 de enero de 1992 (Sección Tercera); Albacete, 10 de mayo de 1993 (sección Segunda); Zaragoza, 15 de julio de 1992 (Sección Quinta); Huelva, 20 de noviembre de 1992; Alicante, 3 de febrero de 2003 y Madrid, 4 de abril de 1995. (Sección Decimosegunda), la ya citada de 10 de julio de 1995 y de 31 de julio de 1998 (Sección Decimotercera).
Caso práctico
En un caso en el que la demandada fue ingresada en una residencia geriátrica y su avanzada edad hacía pensar que dicha medida era definitiva, se concluyó que la desocupación sin justa causa de la vivienda arrendada durante el período de tiempo requerido legalmente era suficiente para estimar la pretensión resolutoria.
Conclusión
La denegación de la prórroga forzosa en el arrendamiento por desocupación prolongada de la vivienda es un tema complejo y matizado, que requiere una cuidadosa consideración de las circunstancias individuales, la legislación y la jurisprudencia. La interpretación de la ley y las decisiones judiciales sugieren una necesidad de equilibrar los derechos del arrendador con la necesidad legítima y temporal del arrendatario. En casos de desocupación prolongada y sin justa causa, la protección legal otorgada al arrendatario cede ante los derechos del arrendador.
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