La tácita reconducción en el contrato de arrendamiento en los locales de negocio

Qué sucede cuando finaliza el contrato de alquiler de un local de negocio?

La norma señala que este tipo de contratos de alquiler deben regularse por lo que las partes hayan establecido, tal y como dispone el art. 4.3 LAU

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Qué sucede si en el contrato se ha regulado un preaviso para el arrendatario pero no se ha dicho nada para el arrendador?

En estos casos , nada se dice que al arrendador deba exigírsele el mismo plazo que se fijó para el arrendatario a los efectos de poder comunicar la finalización del plazo de arrendamiento pactado.

Lo que indica la norma es que si no ha mediado preaviso y el arrendatario permanece disfrutando quince días la cosa arrendada senentiende que hay tácita reconducción. Ello es así, salvo que el arrendador haya requerido al arrendatario, con la voluntad de dar por extinguido el contrato de alquiler.

Artículo 1566 del código civil.

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento

La norma es clara, y no exige que el preaviso se haga con una antelación mínima. Por lo tanto, si el arrendador ha comunicado la finalización del contrato, deberemos entender que el contrato ha finalizado.

Ejemplo 1:

El contrato de arrendamiento se sucribió entre la entidad A, S.L. y la entidad B, S.L. en fecha 2/10/2015.

En la condición anexa 1ª de dicho contrato de alquiler, se señalaba que el contrato finalizaba en fecha 30/09/20. Y una vez terminado, el contrato quedaba reconducido mes a mes al amparo de lo dispuesto en el artículo 1566 del código civil.

Por lo tanto la primera fecha de finalización del contrato era la de 30/09/20.

Si antes de esa fecha el arrendador no dice nada, el contrato entra en tácita reconducción.

A partir de ahí, y dado que el arrendatario continuó con la aquiescencia del arrendador, debemos concluir que el contrato no se extinguió en dicha fecha, sino que continuó, reconducido mes a mes, porque la renta se había pactado con carácter mensual.

Ejemplo 2:

Qué sucede si en fecha 01/02/21 el arrendador comunica la finalización del contrato de alquiler en fecha 30/03/21?

En ese caso, debemos entender que habrá terminado la aquiescencia del arrendador y por lo tanto el contrato habrá finalizado en fcha 30/03/21.

Para que haya tácita reconducción es preciso que el uso de la vivienda o local de negocio se produzca con la aquiescencia del arrendador. La palabra aquiescencia que utiliza el Código civil significa asenso o consentimiento (de la misma raiz latina es la palabra quieto), no tolerancia.

No hay aquiescencia del arrendador cuando antes de la finalización del contrato se envía un requerimiento al arrendatario solicitando la entrega de la posesión del inmueble. Tampoco la hay si el arrendador presenta una demanda de desahucio contra el arrendatario (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 29-5-1990), ni si concede al inquilino algunos días más sobre el plazo de vencimiento del alquiler para hacer la mudanza. No la hay aunque el arrendador cobre la renta, pues pagarla es una obligación del arrendatario mientras ocupa la finca.

No es necesario que, en caso de requerimiento, la acción de desahucio se realice dentro de los 15 días del artículo 1566. El inquilino no podrá oponer a una demanda de desahucio por finalización del alquiler que ésta se ha presentado después de permanecer en la casa 15 días.

Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, Sentencia 513/2011 de 7 Oct. 2011, Rec. 568/2011

1º) Como punto de partida señalar que como expresa la SS. del T.S. de 7-2-89 , cuando de alguna manera queda evidenciada la falta de aquiescencia del arrendador, esto es, de consentimiento, aceptación o voluntad acorde, tal como exige el propio artículo 1.566 del Código Civil , no hay tácita reconducción, y como no se trata de cumplir con formalidad alguna, ello se puede evidenciar con cualquier medio que patentice la voluntad real de dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Qué dice la Ley sobre la duración de los contratos de alquiler de negocio?

La Ley de arrendamientos urbanos nada establece respecto a la duración de este tipo de arrendamientos. Y, por tanto, hay que estar a  lo que, respecto al plazo de este tipo de contratos, establece el código civil:

• Artículo 4.3 LAU y 1255 CC: Establece la plena libertad para el fijar plazo de duración del contrato.
• Para el caso de que no se fije plazo el artículo 1581 prevé: Si el arrendamiento se fija con una renta por años, será anual. De este modo, si la renta se fija por meses o días, será de duración mensual o diaria.
• Cumplido el plazo el arrendamiento finaliza sin necesidad de requerimiento especial. Si finalizado el plazo el arrendatario permanece al menos 15 días sin protesta del arrendador, se entiende la tácita reconducción. (art. 1566 CC). En otro caso, cabe la acción de desahucio a favor del arrendador.