Catalunya se carga los pisos turísticos
La Generalitat de Catalunya ha aprobado recientemente un decreto para regular las viviendas de uso turístico en la región. Esta acción se espera que tenga un impacto significativo en la industria del alquiler turístico, afectando tanto a los propietarios de los apartamentos como a los municipios y los residentes locales. Todo ello bajo la excusa de la falta de vivienda, aunque ya hay quien alude a distintos lobbies que han hecho presión para acabar con los pisos turísticos.
El Decreto Regulatorio
El nuevo decreto exige a los propietarios de viviendas de uso turístico obtener una licencia urbanística en un plazo de cinco años para continuar operando. Además, esta licencia debe ser renovada cada cinco años. Para obtener esta licencia, los propietarios tendrán que demostrar que tienen suficiente suelo para alojar tanto las viviendas residenciales como las turísticas.
Municipios Afectados
La regulación se aplicará en 262 municipios en Catalunya, que están experimentando un mercado de alquiler tenso. Estos incluyen aquellos que tienen más de cinco viviendas de uso turístico por cada cien habitantes. Particularmente afectados serán los municipios costeros, los del Pirineo y el área metropolitana de Barcelona.
Impacto en el Alquiler Turístico
Se espera que la nueva regulación resulte en una disminución significativa en el número de viviendas de uso turístico en Catalunya. De hecho, se estima que como mínimo 28.000 alquileres turísticos serán eliminados en los 47 municipios que actualmente superan la proporción de diez viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes.
Reacción del Sector Turístico
No es sorprendente que la nueva regulación haya sido recibida con resistencia por parte de la industria del alquiler turístico. Enrique Alcántara, presidente de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur), ha calificado la regulación de «irresponsable» y la ha descrito como una «expropiación sin indemnización».
El Futuro de las Viviendas Existentes
Los propietarios de las viviendas de uso turístico actualmente en operación tendrán un período de gracia de cinco años para obtener la nueva licencia urbanística. Sin embargo, si no pueden obtener la licencia en este tiempo, tendrán que cesar sus operaciones.
La Generalitat estima que un total de 95.094 pisos existentes en estos 262 municipios se verán afectados por la obligación de obtener la nueva licencia.
Impacto en el Acceso a la Vivienda
La Generalitat alega en una nota publicada en su web que «la aparición del fenómeno de los pisos de uso turístico es una de las causas de la disminución del número de viviendas que se alquilan como alojamiento permanente.» Sin embargo, desde Lexperta Abogados, a través de la experiencia de nuestros clientes, hemos podido constatar que no es ni mucho menos la causa que alega la Generalitat en su web. En Barcelona hay apenas 6000 licencias de pisos turísticos porque las restantes 3000 no están en uso.
En los últimos años, el mercado inmobiliario ha experimentado una notable disminución de viviendas disponibles para el alquiler, una realidad que ha impactado en la accesibilidad de muchas personas a una vivienda digna. Esta escasez puede atribuirse a múltiples factores, entre los que se destacan el excesivo intervencionismo de los poderes públicos, la inseguridad jurídica y una regulación que muchos consideran excesiva.
El intervencionismo estatal, con la intención de proteger los derechos de los arrendatarios, a menudo ha resultado contraproducente para el mercado inmobiliario. Normativas rígidas han generado reticencia entre los propietarios, quienes ven mermada la flexibilidad para gestionar sus propiedades. La inseguridad jurídica, derivada de continuos cambios legislativos y una aplicación del derecho sujeta a interpretaciones dispares, ha hecho que muchos propietarios opten por retirar sus inmuebles del mercado de alquiler ante el temor de no poder recuperar la posesión de su propiedad en caso de impagos o conflictos con los inquilinos. La prueba principal es que con la promulgación de la nueva ley de vivienda se retiraron del mercado de alquiler un 30% de viviendas.
Un elemento que ha exacerbado esta situación es la dificultad que enfrentan los propietarios para recuperar sus viviendas. La morosidad en el pago de alquileres y los procesos judiciales prolongados disuaden a muchos de arrendar sus propiedades. Esto no solo limita el número de viviendas en el mercado sino que también incide en la oferta de alquileres a largo plazo, promoviendo una especie de ‘parálisis por precaución’ entre los propietarios.
En Catalunya, se añade la controversia generada por la obligación impuesta a los grandes tenedores de viviendas de ofrecer un alquiler social a personas en situación de vulnerabilidad antes de presentar una demanda de desahucio por impago de rentas o finalización de contrato. Aunque esta medida busca una función social, también ha generado debate sobre su efectividad y su impacto en la voluntad de los propietarios de mantener sus viviendas en alquiler. La percepción de una carga adicional sin una compensación equitativa desincentiva la inversión y limita la oferta.
En conjunto, estos factores han creado un clima de desconfianza que ha llevado a muchos propietarios a mantener sus pisos vacíos o a optar por otras formas de rentabilización que no involucren el alquiler tradicional. Para enfrentar la escasez de vivienda, es fundamental que los poderes públicos ponderen cuidadosamente las regulaciones, buscando un equilibrio justo que proteja tanto a los arrendatarios como a los arrendadores, y que promueva un clima de seguridad y confianza que reactive el mercado inmobiliario de alquileres.
Implicaciones para los Ayuntamientos
Los ayuntamientos tendrán un papel clave en la implementación de la nueva regulación. Tendrán que modificar su planeamiento urbanístico para establecer la cantidad de viviendas de uso turístico que pueden absorber. Además, tendrán la autoridad para decidir si quieren permitir la actividad de alquileres turísticos en sus respectivos municipios.
La aprobación de este decreto marca un cambio significativo en la política de alquiler turístico en Catalunya. Sin embargo, la última palabra sobre su implementación la tendrá la Comisión de Urbanismo de Catalunya, que es la encargada de ratificar los planeamientos urbanísticos municipales.
Conclusión
La situación actual del mercado inmobiliario en ciudades con gran atractivo turístico, como Barcelona, enfrenta una encrucijada significativa. La retirada progresiva de numerosos pisos turísticos del mercado, motivada por regulaciones más estrictas, amenaza con desmantelar un sector económico vital que había florecido gracias al turismo. Este tejido económico no solo ha contribuido al dinamismo de la ciudad, sino que también ha permitido a muchos pequeños propietarios beneficiarse directamente del auge turístico.
No obstante, las medidas adoptadas con la intención de incrementar la oferta de vivienda para residentes, mediante la conversión de pisos turísticos en alquileres a largo plazo, podrían no alcanzar los resultados esperados. La simple adición de unas pocas unidades habitacionales al mercado de alquiler no garantiza que aquellos que actualmente se encuentran marginados puedan acceder a ellas. La razón es clara: la disponibilidad de más pisos no necesariamente se traduce en una mayor accesibilidad para quienes no cumplen con los requisitos económicos y de solvencia que se les exige para el alquiler de una vivienda (y que incluso lleva a algunos arrendatarios a tener que falsificar sus nóminas, arriesgándose a consecuencias penales).
Por tanto, la solución a la crisis habitacional no se encuentra únicamente en la modificación de la oferta, sino que debe ser acompañada de políticas integrales que aborden la raíz del problema. Esto incluye, por ejemplo, la creación de programas de ayuda al alquiler, el fomento de la construcción de vivienda asequible y la implementación de medidas que promuevan la solvencia y estabilidad económica de los inquilinos potenciales.
En última instancia, para que las personas sin acceso al mercado de alquiler puedan integrarse de manera efectiva, se requiere de un enfoque multidimensional que abarque tanto la regulación del mercado de viviendas como el fortalecimiento de las capacidades económicas de los ciudadanos. Solo así se logrará una solución sostenible y equitativa que beneficie a todos los actores involucrados en la dinámica habitacional de la ciudad.
