abogado inmobiliario barcelona

Quién tiene derecho a reclamar las rentas si la vivienda arrendada ha sido adjudicada a una entidad bancaria

La sentencia del Tribunal Supremo núm. 414/2015 de 14 julio RJ 2015\3002 señala que carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria, y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.
La sentencia entra a valorar si la sentencia impugnada ha apreciado indebidamente la existencia de legitimación por parte del demandante para reclamar el pago de rentas correspondientes al arrendamiento de una vivienda de la que ya no era propietario en el momento de devengarse las cantidades reclamadas (artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el 1546 del Código Civil y los artículos 250.1.1 º, 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y sentencias TS de 9 junio 1990, 23 febrero 1991 y 9 de mayo de 1996 sobre la subsistencia del arrendamiento urbano en caso de transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, subrogándose el nuevo propietario en los derechos del arrendador.
De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994, se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.
En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.

También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que “el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”. En este caso cabía entender que la transmisión se ha producido en el momento de la expedición del testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre).

De ahí que el antiguo propietario no puede ser considerado propietario-arrendador del inmueble en el momento en que se devengaron las rentas cuyo pago reclama.

lexperta

  1. […] Quién tiene derecho a reclamar las rentas si la vivienda arrendada ha sido adjudicada a una entidad… […]

Leave a Comment

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.