Desahucio: guía legal actualizada con la nueva ley de vivienda 12/2023
La morosidad en el pago del alquiler es un problema que puede enfrentar tanto inquilinos como propietarios. Ante esta situación, el propietario puede optar por iniciar un proceso de desahucio. Sin embargo, es vital entender los pasos legales y los derechos que tienen los inquilinos, incluso en una situación de morosidad.
1. Aviso Previo del Propietario
Antes de iniciar el proceso de desahucio, el propietario puede enviar un requerimiento o aviso de pago al inquilino. Esto puede realizarse a través de burofax, ofreciendo al inquilino un plazo para regularizar la situación. La diferencia entre enviar el burofax y no hacerlo, es que en el primer caso el arrendatario ya no podrá enervar la acción (paralizar el desahucio) ni siquiera abonando la deuda que se le ha reclamado.
2. Presentación de la Demanda de Desahucio
Si el inquilino no responde al requerimiento, el propietario puede presentar una demanda de desahucio en el juzgado competente. La demanda debe estar bien fundamentada, incluyendo pruebas como, el título de propiedad, el contrato de arrendamiento, los recibos impagados, y el burofax enviado. A este respecto es aconsejable introducir una cláusula en el contrato de arrendamiento que permita presentar la demanda al cabo de unos días de que el arrendatario haya impagado una mensualidad en el plazo de pago que tenía estipulado por contrato.
3. Notificación al Inquilino
Una vez presentada la demanda, el inquilino será notificado por el juzgado. Desde este momento, el inquilino tiene un plazo de diez días para pagar la deuda o contestar la demanda, que deberá hacerlo con abogado y procurador.
4. Juicio de Desahucio
Si no se llega a un acuerdo, se celebrará una vista en el juzgado donde ambas partes pueden presentar sus argumentos y pruebas. En el juicio de desahucio sólo se admitirá la alegación de la prueba del pago, si bien la nueva ley de vivienda 12/2023 ha introducido algunos requisitos de admisibilidad de la demanda que permitirían paralizar el procedimiento si se diera el caso. Es recomendable que el inquilino cuente con la asesoría de un abogado especializado en estos casos.
5. Sentencia y Desalojo
Si el juez determina que hay motivos para el desahucio, se emitirá una sentencia y se fijará la fecha de desalojo. La sentencia puede ser apelada siempre y cuando el arrendatario consigne la renta adeudada.
Derechos de los Inquilinos en Situación de Morosidad
- Derecho a ser notificado: El inquilino tiene derecho a ser informado del proceso en todas sus etapas, incluyendo la demanda, y la fecha de desalojo.
- Derecho a la defensa: Aunque se encuentre en morosidad, el inquilino puede presentar alegaciones y defenderse en juicio.
- Derecho a un proceso justo: El inquilino tiene derecho a un proceso legalmente establecido, con oportunidad de presentar pruebas y ser escuchado.
- Posibilidad de llegar a un acuerdo: Incluso en situación de morosidad, las partes pueden llegar a un acuerdo extrajudicial o judicial para regularizar la deuda y evitar el desahucio.
La Ley 12/2023 de vivienda ha introducido una serie de cambios significativos en los procedimientos de desahucio en España. Estas novedades reflejan un esfuerzo para brindar mayor protección a los inquilinos en situación de vulnerabilidad, especialmente aquellos que enfrentan desahucios por parte de grandes tenedores de vivienda.
Cambios Importantes en los Procedimientos de Desahucio (Vigentes desde 30-6-2023)
Suspensión de Desahucio y Lanzamientos para Grandes Tenedores de Vivienda
Los procedimientos de desahucio y lanzamientos suspendidos se reanudarán solo a petición expresa del gran tenedor de vivienda, siempre que acredite haberse sometido a conciliación o intermediación establecida por las Administraciones Públicas.
Incremento en el Plazo de Suspensión de Lanzamiento
Si la vivienda es la residencia habitual de una familia vulnerable, el plazo de suspensión del lanzamiento aumenta de 1 a 2 meses si el propietario es persona física, y de 3 a 4 meses si es persona jurídica.
Notificación a las Administraciones Públicas
Se debe notificar a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda y asistencia social la resolución que fije la fecha para el lanzamiento, permitiendo la posibilidad de intervención en caso de exclusión social.
Requisitos de Admisibilidad para Demandas de Desahucio
Las demandas de desahucio deberán incluir la información relativa a:
- Si el inmueble es vivienda habitual del ocupante.
- Si el demandante es un gran tenedor de vivienda.
- Si la parte demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
La documentación apropiada, como la certificación del Registro de la Propiedad y la acreditación de la vulnerabilidad económica, deberá adjuntarse a la demanda.
Restricciones para Grandes Tenedores
Si el demandante es un gran tenedor y el inmueble es la vivienda habitual de una persona en situación de vulnerabilidad económica, la demanda no será admitida sin acreditar la conciliación o intermediación por parte de las Administraciones Públicas competentes.
Además la ley de vivienda ha introducido una novedad importante
El gran tenedor ha de presentar la solicitud del documento acreditativo de la vulnerabilidad económica de las personas ocupantes del inmueble mediante el formulario específico (en catalunya es el siguiente: https://
Y habrá que aportar el consentimiento u oposición expresa de la persona ocupante para el estudio de la vulnerabilidad económica: model de solicitud de estudio de vulnerabilidad económica.
Y por otro lado, la solicitud de someterse al procedimiento de intermedicación del art. 439.7 LEC será necesario presentar la solicitud telemática una vez se disponga del documento acreditativo de la concurrencia de vulnerabildiad económica: (En catalunya en el siguienet enlace: https://habitatge.
Indicación Exacta del Día y Hora del Lanzamiento
Todas las resoluciones judiciales de desahucio deberán incluir el día y la hora exactos del lanzamiento.
Conclusión
La Ley 12/2023 introduce importantes cambios en los procedimientos de desahucio, con el objetivo de ofrecer mayor protección a los inquilinos y regular la actuación de los grandes tenedores de vivienda. Estas medidas reflejan un enfoque más humano y compasivo hacia los desahucios, y requieren un entendimiento completo por parte de propietarios e inquilinos.
El proceso de desahucio es complejo y requiere el cumplimiento de varios pasos legales. Tanto propietarios como inquilinos deben estar conscientes de sus derechos y obligaciones durante este proceso. La intervención de profesionales en derecho inmobiliario puede ser fundamental para garantizar que el proceso se desarrolle de forma justa y conforme a la ley. Los inquilinos, incluso en situación de morosidad, tienen derechos que deben ser respetados, y existen oportunidades para resolver el conflicto antes de llegar al desalojo. La comunicación abierta y el asesoramiento legal pueden ser claves para encontrar una solución amistosa y justa.
