Qué derechos tiene el inquilino en la venta de la vivienda o local?
Los arrendatarios tienen reconocido por ley un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda o local en caso de venta (y viene regulado en los artículos 25 y 31 de la LAU).
Y es que con carácter previo a la transmisión, el arrendador deberá comunicar de manera fehaciente al arrendatario, su decisión de vender el inmueble, así como el precio y las demás condiciones de la venta. Una vez realizada la comunicación, tendrá un plazo de treinta días para ejercitar el derecho de tanteo.
En caso de que no se le hubiera comunicado la decisión de transmitir, una vez perfeccionada la venta, el arrendatario tendrá el derecho de retracto, que podrá ejercitar a partir de los 30 días siguientes desde la comunicación fehaciente de las condiciones en las que realizó la compraventa.
El retracto se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1518 del código civil, es decir que tendrá que reembolsar al comprador el precio de la venta, y además, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
El inquilino que no paga también tiene derecho? El derecho del tanteo y retracto lo tiene el arrendatario en base a su condición de arrendatario, y ésta no se pierde por el impago de las rentas, sino que para ello será necesario tener una resolución judicial o un acuerdo extrajudicial. Por ello, aunque haya rentas impagadas, el arrendatario seguirá ostentando el derecho de tanteo y retracto en la transmisión del inmueble.
Qué sucede si el arrendatario ha renunciado al derecho de adquisición preferente en el contrato de alquiler? El derecho de tanteo es un derecho renunciable tal y como han declarado los tribunales. En este punto hay discrepancias, y para evitar problemas es mejor consultar al registro en cuestión. Podría haber varias posibilidades:
La primera es realizar la comunicación con carácter preventivo, dejar pasar el plazo, e inscribir la compraventa.
La segunda, aunque para que sea plenamente efectiva es necesario consultar con el registro que será admitido, es que el arrendador manifieste que el arrendatario ha renunciado al derecho de tanteo y retracto en el propio ocntrato de arrendamiento. El criterio es que si basta la manifestación del arrendador en la escritura de compraventa para mantener que existe un contrato de arrendamiento, también será suficiente la manifestación del arrendador en relación con la existencia del derecho de tanteo y retracto.
