Qué pasa si el ocupante de la vivienda aporta un contrato de alquiler falso?
Es habitual que un ocupante de una vivienda, saque un contrato de alquiler hecho por un tercero sin ningún tipo de derecho sobre el inmueble. Con ese contrato, hay la creencia de adquieren un cierto derecho sobre la vivienda. Nada más lejos de la realidad.
La jurisprudencia equipara aquellas que no tienen título con aquellos que lo tienen otorgado por persona sin derecho para hacerlo. Por ello, el contrato de alquiler otorgado supuestamente por un señor que no ha vuelto a aparecer, no justifica en absoluto la posesión de la finca por el ocupante. Por tanto, ese supuesto título no legitima al precarista, precisamente porque lo otorgó alguien que no estaba legitimado para arrendar la finca (art. 10 LEC 1257 CC).
La jurisprudencia tienen establecido el título esgrimido por el precarista es ineficaz para enervar el título de propiedad que ostenta la propietaria (217.3 LEC)
En definitiva, el supuesto título de arrendamiento no desvirtúa la condición de precarista del ocupante, sin perjuicio de las acciones que tuvieren por oportuno ejercer ambos contra la persona que pudiera haberle hecho creer en la apariencia de legalidad de dicho contrato, e incluso cobrado dinero por el mismo.
El precario, (art. 1750 CC), sería variedad del comodato sin plazo de duración, y se extiende, a tenor de jurisprudencia, de forma que no sólo es precarista quien usa la posesión del inmueble sin pagar merced y sin título ninguno, sino también por quien invoca un título ineficaz para enervar el dominio que ejercita el propietario (SSTS de 30.10.1986 y 31 de enero de 1995 ).
y si el ocupante paga los suministros? sigue siendo precarista?
E incluso, los tribunales han manifestado que, el pago por el precarista del coste de servicios y suministros no desvirtúa dicha condición precaria; así, en las SSTS de 6.4.1962 , 10 de enero de 1964 , 21.11.1967 , 22.10.1987 , 30 de octubre de 1986 , por todas, de tal manera que no basta con la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que tal entrega, para ser considerada merced en el sentido expuesto, lo ha de ser por cuenta propia y a título de renta, sin que equivalga a tal renta los gastos o pagos que pesen sobre el ocupante de los bienes por otros conceptos y en su propia utilidad, como los de luz, contribuciones, gas, calefacción, etcétera.
Qué es el precario?
En la STS de 30.10.1986 , se ha definido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario. Así, tiene la condición de precarista el que utiliza la posesión de un inmueble sin pagar merced y sin título para ello, o cuando el invocado es ineficaz para enervar el dominical que ostenta el que ejercita la acción. Y siendo como son hechos negativos, lo que entraña la dificultad de su prueba, se atribuye al ocupante la carga de probar lo que se oponga a esta afirmación.
Como establecen las SSTS de 30 de octubre de 1986 y 31 de enero de 1995 , entre otras muchas, el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque nunca se haya tenido, ya porque habiéndolo tenido se pierda.
Qué circunstancias se han de dar en el precario para poderse proceder al desahucio?
El desahucio en precario, para ser eficaz, ha de apoyarse en dos fundamentos, de parte del propietario, la posesión real de la finca, a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; y por parte del ocupante, la condición de precarista, es decir, la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor, definido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario, apareciendo ambos requisitos como suficientes, pero también como necesarios.
Comentarios
Leidy
Hola , necesito ayuda por favor..me han alquilado un piso y después de 1 mes llega un señor diciendo que el piso es suyo y que él no lo alquilo..que me han estafado?me lo alquilo.una supuesta inmobiliaria ..ahora llamo alos telefonos y nadie contesta me han hecho contrato firmado y sellado. Y hasta me dieron la recibo por lo que les pague ..me.deje los ahorros en alquilar este piso y ahora el.dueño dice que me va a denunciar..que hago???
lexperta
Buenos días, tendría que presentar denuncia contra las personas que le alquilaron el piso indebidamente y se quedaron con el dinero que usted les entregó
Jennifer
Me an alquilado una vivienda y voi hacer 5 años, pues todos los electrodomésticos que se rompen por viejos los estoi comprando nuevos yo porque así pone en el contrato ahora se a roto una tubería interna de la pared y dice que la tengo que pagar yo, me huelo que todas esas cláusula son nulas y el contrato es falso, que puede pasar si se verifica que el contrato es falso? Me pueden echar? Puedo denunciar?
Vali tudorita mihalache
Boinas la duena de la casa me enganiaron con contrato de la casa i tengo menores en casa me poide echar geo pago la luz che me poide pasar encima me denusio como ocupa che poido aser
Anna
Buenas tardes.
He alquilado una vivienda a una persona particular, me ha cobrado fianza,me ha hecho contrato y me ha dado recibo de pago y todo.
Resulta que me enterado que la vivienda es ocupa y es del banco y ahora no se que hacer no tengo donde ir.
He ahorrado dos años para alquilar me esta vivienda,no se que hacer tengo dos niñas, puedo hablar con el banco y puedo pedir tiempo hasta buscarme un sitio para irme?
Disculpen pero estoy desesperada no se si ellos puedan hecharme.
lexperta
buenos días, tendría que presentar una denuncia / querella contra la persona que le ha alquilado el piso sin poderlo hacer, y en segundo lugar hablar con el propietario de la vivienda.
Meribeth moreno
Hola tengo un caso con la dueña del piso que le hemos alquilado, tenemos ya un año y 5 meses con ella , hizo contrato personal a mi pareja y los cobros eran con papel firmado mes a mes , yo soy madre de un bebé de dos años y me quedé en el piso cuando mi pareja lo detuvieron por una multa contra la seguridad vial , quise llegar aún acuerdo con la dueña del piso pero ella no quiso y me estuvo hechando a la calle con mi hijo, yo no e trabajado, dependíamos de mi pareja y aún así nos amenazaba que nos sacaría, me mandaba gente al piso amenazarme, me ponía pegamento en el bombim con veneno, hablaba mal de mi bb, y mucho más ….y yo le e denunciado, porque no e encontrado piso hasta hoy en dia , es normal eso de parte de ella o puedo seguirla denunciando????
es más no nos daba derecho a padron y nosotros no le hemos quedado mal con sus pagos hasta ahora que se presentó el problema del padre de mi hijo
Como yo soy la que vivo con mi hijo en el piso la propietaria me denunció por usurpación de vivienda??
Que puedo hacer en el caso si yo ya le e denunciado porque no me deja en paz hasta encontrar otro piso con mi bebé
Gracias