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La comunidad de propietarios puede prohibir un piso turístico?

La comunidad de propietarios puede prohibir un piso turístico?

En Barcelona, y en otras partes de España, el auge del turismo ha provocado que muchos propietarios de viviendas se hayan decidido a explotar dichas viviendas como pisos turísticos. No obstante en algunas comunidades de propietarios, algunos vecinos se han quejado de que el trasiego de turistas les causa problemas de convivencia y por ello, en algunos casos se han planteado prohibir que esos propietarios puedan seguir ejerciendo esa actividad.

Pero, pueden hacerlo?

Licencia de actividad de piso turístico:

En primer lugar es preciso destacar que para poder explotar una vivienda como piso turístico es preciso tener la correspondiente licencia de actividad. En caso contrario el propietario se arriesga a que el Ayuntamiento le imponga multas importantes.

Estatutos Comunidad de propietarios:

Si los Estatutos de la Comunidad no dicen nada sobre la explotación de viviendas como pisos turísticos, el propietario no tendrá ningún impedimento para poder iniciar la actividad.

Una vez ya he iniciado la actividad de alquiler turístico, la comunidad de propietarios me puede impedir seguir ejerciendo la actividad:

Las normas comunitarias impiden la realización de actividades molestas. Por ello los vecinos que causen actividades molestas o que impidan la buena convivencia entre vecinos, podrán ser compelidos a cesar las actividades molestas que estén realizando.

La explotación de una vivienda como piso turístico puede ser una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad? La sentencia del TSJC de 19 de mayo de 2016, recurso nº 114/2015, en relación con las “Actividades prohibidas en los elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal “, ha establecido que:

“El Código Civil de Cataluña en su primitiva redacción, con deficiente técnica legislativa ya subsanada por la ley 5/2015, de 13 de mayo (LA LEY 8287/2015), disponía en elart. 553-40, 1 que los propietarios y ocupantes de los elementos privativos no pueden realizar en los mismos actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio. Tampoco pueden realizar las actividades que los Estatutos o la normativa urbanística y de usos del sector donde se halla el edificio excluyen o prohíben de forma expresa y en el art. 553-47 tanto en relación a los elementos privativos como a los comunes, que los propietarios y ocupantes de pisos o locales no pueden realizar, en el elemento privativo o en el resto del inmueble, actividades que los Estatutos prohíban, que sean perjudiciales para las fincas o que vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Ambos preceptos responden a la idea de que el propio derecho no debe traducirse en perjuicio del derecho ajeno por lo que se legitima a la comunidad de propietarios para hacer cesar las actividades no permitidas que serán: a) aquellas excluidas o prohibidas de forma expresa por los Estatutos, esto es que provengan de la libre voluntad de los copropietarios; b) las excluidas de forma expresa por la normativa urbanística y de usos del sector (lo que obligará a examinar dicha normativa); c) las que vayan contra las disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas o peligrosas, en el caso de Cataluña reguladas en la Ley 20/2009, de 4 de diciembre (LA LEY 21822/2009); d) otras ilícitas (sin especificar); e) por último, a modo de cláusula general, aquellas actividades o conductas que sin estar comprendidas en las anteriores, sean contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio “.

abogado inmobiliario barcelonaEsta sentencia concluye que la actividad consistente en la existencia de viviendas de uso turístico no se puede conceptuar como actividad ilícita, estando admitida expresamente por la norma, ni se encuentra excluida por las normas urbanísticas del sector ni va contra las actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, ni es en abstracto, una actividad que suponga daño o peligro para el edificio.

No se puede concluir, en abstracto (dice la STSJC mencionada en el recurso 52/2015), que la existencia de viviendas de uso turístico suponga actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario que el uso que se haga pueda tildarse de anómalo o antisocial, como consecuencia de una serie de conductas o actuaciones que merezcan la consideración de incívicas, análisis que deberá realizarse caso por caso.

Acuerdo de modificación de los Estatutos Comunitarios prohibiendo la viviendas de uso turístico.

En Cataluña, a diferencia del régimen regulador de la LPH de 21-7- 1960, la modificación de los Estatutos, no requiere del acuerdo unánime de los miembros de la comunidad sino sólo de las cuatro quintas partes, incluidas las limitaciones en el uso de los elementos privativos según resulta con toda claridad de lo dispuesto en el art. 553-25 , 2 en relación con el art. 553-11 del CCCat

No es pues atinente en estos casos (salvo que la modificación estatutaria se refiriese específicamente al uso de un piso o local concreto y no a la generalidad de los departamentos de la comunidad), la previsión del artículo 553-25,4 en su primitiva redacción conforme al cual los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente, toda vez que interpretarlo de ese modo dejaría vacía de contenido la posibilidad de modificar los Estatutos con el régimen de los 4/5.

Cuestión distinta es que el cambio de destino sea oponible con efectos retroactivos a terceros que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro de la propiedad al impedirlo el art. 553-11 , 3 del CCCat y por vulnerar el principio de seguridad jurídica establecido en elart. 9 (LA LEY 2500/1978),3 de la CE .

Ello sin perjuicio, lógicamente, de que el acuerdo, una vez inscrito, sea eficaz y oponible a los futuros terceros adquirentes o, aun, que pueda serlo en el momento en que se produzca el cese de la actividad posteriormente prohibida.

Asi se manifiesta la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27/12/2017. Es decir que si el acuerdo de la comunidad de propietarios se ha adoptado respetando quórums del art. 553-26,2 CCC, será perfectamente legal, válido e inscribible en el Registro de la Propiedad, pero no será oponible frente a aquellos propietarios que ya estuviesen ejerciendo esa actividad con anterioridad, porque no estaba inscrita esa limitación.

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Cuestiones legales del alquiler apartamentos turísticos

https://www.lexperta.es/la-comunidad-de-propietarios-puede-prohibir-un-apartamento-turistico-por-ser-actividad-comercial/

lexperta

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