Se puede pactar un contrato de alquiler indefinido?
Los contratos de alquiler indefinidos fueron implantados por la ley de arrendamientos urbanos de 1964, pero a partir del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril (LA LEY 1039/1985) , sobre Medidas de Política Económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre dejó de estar vigente.
Conforme al artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/85, los contratos de arrendamiento que se celebren a partir de su entrada en vigor tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la LAU de 1964 y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Cc .
De este artículo la jurisprudencia han extraído dos interpretaciones:
– Por un lado no se excluye sin más y directamente la prórroga forzosa, sino que faculta a las partes para pactar su inaplicación; lo que se excluye es su aplicación forzosa. Con ello, la prórroga sigue siendo la regla general, sólo que se excluye su carácter forzoso para el arrendador e irrenunciable a priori por el arrendatario; el derecho del inquilino a la prórroga legal, irrenunciable en el momento de suscribir el contrato, según el artículo 6 LAU 1964 (LA LEY 81/1964) , es susceptible de exclusión, siempre que ésta sea expresa, clara e inequívoca y no presunta.
– Por otro, la entrada en vigor del RDL, ha supuesto la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa, para los contratos celebrados con posterioridad al mismo, de modo que, salvo que las partes pacten la prórroga, el contrato tendrá la duración que libremente fijen, y vencido el plazo, entrará en funcionamiento la tácita reconducción, si se dan las condiciones del artículo 1556 CC (LA LEY 1/1889) . Esta es la postura que adopta el Tribunal Supremo en SS. 22 enero 1988 , 12 mayo 1989 , 16 julio 1991 , 10 octubre 1991 , 4 febrero 91 , señalando que la prórroga forzosa solo se les puede aplicar si voluntariamente lo convienen las partes; así, entre otras, las SSTS. 18 marzo 1994 , ó marzo 1995, 23 mayo 1995 , 15 octubre 199ó , ó marzo 1997.
La STS señala que ni implícita ni explícitamente se deriva la sujeción a la prórroga forzosa por el hecho de que se haya pactado una duración indefinida del contrato, sin que «indefinido» (o «indeterminado») pueda equivaler a forzosamente prorrogado, sino a «no definido», a integrar, por ello con el Código Civil en sus artículos 1.581, 1.566 Y 1577 , en tanto que susceptible de determinación». En consecuencia, habrá de estarse con carácter general a lo convenido por los contratantes, de modo que la prórroga forzosa sólo será admisible cuando haya sido pactada de forma inequívoca por las partes.
El propio Tribunal Supremo, que «tal institución nunca puede aplicarse por plazo indefinido, habida cuenta que la inteligencia contractual en tal sentido violaría la idea de plazo concreto y definido que es consustancial al arrendamiento, como exige el artículo 1.543 del Código Civil (LA LEY 1/1889) , cuyo correctivo para el caso de omisión o expresión de plazo indefinido es el precitado artículo 1.581 del referido cuerpo legal sustantivo».
El TS concluye que el alcance que debe darse a la expresión «tiempo indefinido» consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 (LA LEY 81/1964) , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato.
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