Excepciones a la prórroga forzosa en los alquileres

La prórroga forzosa de los contratos que siguen regulándose por LAU 1964, contempla una excepción en el punto 5º del artículo 62: 5.º «Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.»

A este respecto, este artículo ha sido definido por los tribunales:

La SAP de Coruña de 21/09/2011 ha señalado que no exige que la vivienda arrendada y aquella sobre la que el arrendatario tiene la libre disposición se encuentren en la misma población o ayuntamiento, pero sí que tengan características análogas.

La SAP de Barcelona de 3/05/2011 señaló que esta causa de resolución es puramente objetiva, un hecho material, haber quedado a la libre disposición del demandado determinada vivienda de análogas condiciones a la alquilada; sin que la interpretación y aplicación del artículo puedan atenderse para justificar su exclusión consideraciones circunstanciales que supongan dejar la causa vacía de contenido.

El Tribunal Supremo indicó en sentencia de 7 de octubre de 1969 que no debe el inquilino beneficiarse de una renta que con el transcurso del tiempo resulta cada vez proporcionalmente más baja en perjuicio del propietario cuando dispone de otra de su propiedad, de análogas características y apta para satisfacer sus necesidades.

Por todo ello, conforme al art. 62.5 TRLAU 64 (EDL 1964/62), supone la concurrencia de los siguientes requisitos:

1) Que el arrendatario tenga a su disposición (como titular de una derecho real de goce o disfrute ) una vivienda, sin que sea necesario que esté en la misma localidad, ni que la situación de doble disposición sea permanente, continuada y sin interrupción;

2) que la vivienda esté desocupada, o esté ocupada por mera tolerancia o liberalidad del arrendatario (como el caso de ocupación por familiares);

3) que su vivienda sea apta para cubrir sus necesidades y sea de características análogas (analogía «circunstancial», en el sentido de cuestión de hecho) a la arrendada (dos condiciones que deben cumplirse), atendiendo al lugar donde están situadas, la existencia de medios de comunicación, el estado de condiciones de ambas viviendas, servicios y equipamientos sociales,….datos que han de ser objeto de prueba

En dicha sentencia del TS se decía además que «el requisito de la analogía entre las viviendas ha de ser interpretado en un sentido amplio y favorable al arrendador, dada la finalidad del precepto y dado que la analogía , que según el Diccionario de la Real Academia Española supone una relación de semejanza entre dos cosas distintas, no puede suponer nunca identidad, imposible prácticamente de conseguir y que convertiría en letra muerta el precepto, sino que lo que el legislador ha querido establecer, además de la imprescindible aptitud para la satisfacción de las necesidades del inquilino, más que ambas viviendas como su entorno social pertenezcan al mismo tipo, de forma que el término analogía no se refiere a afinidades arquitectónicas, sino a una situación de paridad entre las viviendas que se comparan, no bastando con tener en cuenta simplemente la extensión superficial y situación sino que es necesario relacionar estos aspectos con los referentes a la situación familiar del afectado, profesión, numero de familiares, servicios y otras posibles circunstancias subjetivas del inquilino que puedan concurrir»;

4) que dicha vivienda haya estado a disposición del arrendatario durante (en algún momento de o en cualquier momento del transcurso del plazo , pues se alude a un tiempo pasado «hubiese tenido «) los 6 meses inmediatamente anteriores a la demanda, aunque al formularla no la tenga, es decir, que dicha disponibilidad haya concurrido en algún momento dentro de los seis meses inmediatamente anteriores a la demanda -no es necesario que la vivienda «permanezca» desocupada durante dicho período ni que la disponibilidad de otra vivienda se haya iniciado dentro del citado período de seis meses , sino que haya concurrido en algún momento dentro de dicho período

Por otro lado, la SAP Madrid de 26 abril de 2013 ha aclarado aquella situación en la que una vivienda pertenece a varios cotitulares. En ese caso ha interpretado que “ser cotitular de la vivienda de CALLE001 NUM004, no implica que ostente un derecho real de propiedad o de goce y disfrute exclusivo que le permitiera, con exclusión del otro comunero, satisfacer sus necesidades propias de vivienda, por lo que no concurre ninguno de los motivos de denegación de la prórroga legal alegados por la parte recurrente.”

Sin embargo la AP Las Palmas, sec. 5ª, S 26-05-2009, nº 259/2009, rec. 457/2008 resuelve de manera diferente en un caso de copropiedad al 50%. La sentencia señala que “debe concluirse que, con arreglo a la prueba practicada, después del visionado de la grabación del acto de la vista, que esta Sala ha examinado detenidamente, debe entenderse que para nada ha quedado probada la falta de libre disposición por la arrendataria de la vivienda de su propiedad, en los seis meses anteriores a la interposición de la Demanda, pues toda la activada probatoria nos lleva concluir que, en efecto, al momento de interponerse la Demanda, la vivienda estaba libre y a disposición de la demandada.

(…)Y esto lo único que puede significar es que, o bien estaba ocupada por la hermana de la demandada desde 1992, como esta dice, o que realmente, como admite la propia sentencia de instancia, estaba desocupada y a la libre disposición de la demandada al momento de interposición de la Demanda.”

El contrato de alquiler con prórroga forzosa para el arrendador