El contrato de alquiler con prórroga forzosa para el arrendador

Qué sucede en aquellos contratos de alquiler en los que, aunque no aparezca una duración indefinida, se establece una prórroga forzosa para el arrendador, a voluntad del arrendatario?. Esta cláusula, muchas veces constituye en la práctica una duración indefinida.

La sentencia del TS de 14/07/2010 plantea el problema de si esa cláusula en un contrato de alquiler ha de ser nula o no, puesto que, establecer una duración anual, con posibilidad de prórroga por el mismo periodo de tiempo, a voluntad del arrendatario, supone dejar en manos de éste, de modo indefinido, la duración del contrato, lo que contraviene las normas y la jurisprudencia, que rechazan que un contrato de arrendamiento pueda tener una duración indefinida, pues ello va en contra de la naturaleza misma de este negocio jurídico.

En una sentencia TS anterior de 9 de septiembre de 2009 , de la definición del contrato de arrendamiento que da el artículo 1.543 del Código Civil se desprende que la determinación temporal es uno de sus elementos esenciales, aunque el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 preveía un sistema de prórroga forzosa legal en su artículo 57 , en virtud del que, con independencia del plazo fijado en el contrato, el arrendamiento podía ser objeto de prórroga, a voluntad del arrendatario y con carácter obligatorio para el arrendador. Pero una de las novedades más trascendentes que trajo consigo el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril , fue la supresión del carácter forzoso de tales prórrogas.

El contrato que juzga la sentencia de 14/07/2010, está suscrito el 1 de noviembre de 1998 y sometido, por tanto, a la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos . Esta norma no sólo no regula ni reconoce las prórrogas forzosas, sino que parte de sus Disposiciones Transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, suscritos al amparo de la legislación anterior, se hallaban sometidos a la normativa de prórroga forzosa.

En el contrato de alquiler, la cláusula referida a la duración temporal del arrendamiento establece una duración anual, con posibilidad de prórroga por el mismo período de tiempo, a voluntad del arrendatario. De modo que la cuestión a resolver vuelve a ser la de determinar el alcance de esta disposición contractual, consensuada bajo la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si bien el artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos , dispone que en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, la voluntad de las partes será la que de modo preferente determine el contenido del contrato, la duración pactada no podría ser indefinida dado que ello vulnera la esencia misma del arrendamiento, por el cual “una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto” (artículo 1.543 del Código Civil). Y es que el hecho de que el legislador pueda imponer a las partes en un contrato de arrendamiento el sometimiento a una prórroga forzosa por motivos de política legislativa no permite que, al amparo de la actual legislación, y, más concretamente, del artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre , de Arrendamientos Urbanos , y del principio de libertad contractual que preconiza el artículo 1.255 del Código Civil , las partes fijen una duración contractual que se caracterice por la posibilidad de prorrogar el arriendo indefinidamente, año tras año, a voluntad del arrendatario.

En relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil. Otra sentencia del Tribunal Supremo 14/11/2012

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lexperta

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