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Se puede resolver el contrato de alquiler de renta antigua?

Los contratos de alquiler de renta antigua tienen el problema para los propietarios que suelen tener unas rentas muy bajas y con una duración indefinida, vinculada a la vida del arrendatario, que hacen imposible rentabilizar esa vivienda.

Qué causas de resolución del contrato se prevén?

El artículo 62 LAU 1964 establece las causas por las que se permite que no se aplique la prórroga legal.

En particular, en los puntos 3, 4 y 5 de dicho artículo, dispone que :

“3.- Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

En este punto la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, Sentencia 471/2008 de 23 Jul. 2008, Rec. 363/2008 señala que “cuando la falta de necesidad se manifiesta por el abandono de la actividad propia del destino pactado, tanto por el cierre del local de negocio, como por la desocupación de la vivienda o locales asimilados, desaparece la razón justificativa de la protección legal, razón por la cual el número 3º del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza la resolución del contrato.

4.- Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualesquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de la dicha facultad de elección.

5.- Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.”

La Sentencia del Tribunal Supremo 465/2011 de 27 Jun. 2011, Rec. 145/2008 trata el caso de un arrendatario que tenía una vivienda arrendada en Vilassar y otra en régimen de renta antigua en la ciudad de Barcelona sobre la que se pretendía resolver el contrato.

En dicho supuesto el Tribunal Supremo trata la interpretación que se hace del término “localidad” estimando suficiente que se encuentre en el la misma corona metropolitana. Sin embargo, también concluye que debe ser “objeto de análisis no solo el dato de situarse las viviendas cuestionadas en la misma población sino que debe analizarse y valorarse las posibles facilidades de acceso a las diferentes localidades atendiendo a las disposiciones de comunicación existentes, las circunstancias sociológicas que permitan una equiparación de las poblaciones, las circunstancias personales y la ocupación temporal o de segunda residencia. En consecuencia, la jurisprudencia citada no es contradictoria con los Fundamentos de Derecho obrantes en la sentencia de la Audiencia Provincial recurrida porque los hechos contemplados y debidamente valorados por la Audiencia Provincial, a tenor de los factores valorables aplicables al caso de autos declara que las viviendas cuestionadas no son de características análogas, porque atendiendo a datos objetivos no es lo mismo ocupar o habitar de manera habitual en una vivienda ubicada en un importante núcleo urbano, con todas las ventajas inherentes a tal situación a una de menor entidad y con menos servicios, así como que la población de Vilassar de Mar es un núcleo de población reducido en comparación con Barcelona, y que la demandada mantiene sus relaciones personales y su actividad social en Barcelona, mientras que no consta que realice actividad alguna en la población de Vilassar de Mar en la que dispone de la otra vivienda, de la que debe entenderse que dispone como segunda residencia, o residencia de veraneo o descanso. En la medida que ello es así, al no ser real la contradicción jurisprudencial alegada procede la desestimación del motivo. “

Por los argumentos expuestos , el Tribunal Supremo concluye que no es posible extinguir el contrato en este caso señalando que las poblaciones en las que tenga las viviendas arrendadas , no solo deben estar muy cerca, en el caso que como exige la ley no estén en la misma localidad, y sino que también debe ser análogas, lo que haría muy difícil, aplicando este criterio, que pudiera considerarse ciudades análogas cualquier ciudad diferente de Barcelona.

En cuanto al tema de la ocupación de las viviendas, la sentencia Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 280/2011 de 26 Abr. 2011, Rec. 1314/2007 dispone que: “… a) no es necesaria una ocupación material y simultánea, bastando con que las viviendas se encuentren a disposición del arrendatario, aunque real y efectivamente no utilice una de ellas b) “a disposición” supone ostentar un título que dé derecho a disfrutarlo (por tanto habrá que excluir los supuestos de precario y las situaciones sometidas a un plazo concreto tras el cual desaparecerá por ejemplo: –contrato sujeto a R.D.L. 2/1985 , frente a la estabilidad de la prórroga forzosa que se pretende denegar.

Abogado alquileres

La extinción del contrato de alquiler de local de negocio de renta antigua

 

 

lexperta

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  3. Laura left a comment on enero 26, 2020 at 5:57 pm

    Hola mi madre hace tres semana a recibido un buro fax, de dueño piriendo q se le restringe el alquiler ya q necesita el piso para su hijo, mi madre tiene un contrato alquiler de renta antigua y lleva 40 años en el piso, q debe hacer??

  4. lexperta left a comment on enero 27, 2020 at 12:14 pm

    Buenos días, sería necesario ver el burofax y el contrato, no obstante hay un supuesto en el que no opera la prórroga forzosa, y que viene recogido en el art 62.2 de la LAU 1964.
    Artículo 62

    No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:

    1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.

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