El arrendador tiene la obligación de pagar las obras de adecuación a la normativa de incendios de un local?

Hoy os presento la siguiente cuestión que me trasladaba un cliente el otro día. El arrendatario plantea al arrendador la necesidad de que éste se haga cargo de las obras de adecuación del local a la normativa antiincendios, reclamándole el pago de la totalidad de las obras de adecuación.

En fecha 2016 ambas partes suscribieron un preacuerdo de arrendamiento por el cual, en la estipulación tercera, aceptaban que serían de cargo del arrendatario todos los gastos de adecuación del local para su actividad.

En fecha 2017, arrendador y arrendatario suscribieron contrato de arrendamiento del local. En dicho contrato se estipulaba que:

• Tanto en el exponiendo primero como en la estipulación primera se regula el objeto del contrato. En ella se identifica el local como el objeto de arrendamiento del contrato, y la arrendataria declara recibirlo en el estado actual y declara también haberla visitado.

Asimismo, la arrendataria exime de cualquier responsabilidad a la arrendadora, si por los organismos competentes no se le concediera la licencia de apertura.

• En la estipulación quinta, el arrendatario manifiesta conocer y aceptar la actual calificación urbanística y estado de permisos administrativos de la finca que se halla ubicada la nave arrendada. Asimismo el arrendatario, reconoce recibir el local en buen estado de conservación y a su entera satisfacción.
• En la estipulación Sexta, bajo el título “Conservación, mejoras, obras y acondicionamiento” declara:
  • Que el arrendador autoriza expresamente a la arrendataria a llevar a efecto las instalaciones necesarias para adaptar el local al uso convenido (…)
  • Que serán de cuenta y cargo del arrendatario los gastos de instalación y contratación de teléfono, gas, alarmas, etc, y cualesquiera otros que precise para el desarrollo de su actividad. (…)

En agosto de 2017, el arrendatario dirige al arrendador un burofax, por el que le señalan que la nave no reúne las condiciones legales mínimas en materia de protección de incendios exigidos por el Real Decreto 2267/2004 de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento contra incendios en los establecimientos industriales, circunstancia que no les fue informada al suscribir el contrato de arrendamiento.

El arrendatario reclama al arrendador el importe de las obras necesarias para adecuar la nave a la normativa de incendios, circunstancia que le pide el Ayuntamiento para concederle la licencia de actividad.

No obstante, los arrendatarios anteriores no han tenido problemas en la obtención de las respectivas licencias de actividad.

Fundamentos jurídicos:

Normativa aplicable:

Ley Arrendamientos Urbanos 1994, arts. 4.3, 21, 30.

Preacuerdo de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento.

Código Civil 1154 y ss.

Conforme al apartado 3 del art. 4 de la vigente LAU , los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (cuál es el caso que nos ocupa), sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1 del precepto, se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por lo que particularmente se refiere a la conservación del inmueble arrendado, el art. 21 LAU , al que remite el art. 30 de la misma ley, viene a establecer como obligación a cargo del arrendador la realización de todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda (local de negocio, en el caso examinado nave industrial) en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Por obras necesarias se ha venido entendiendo aquellas que resultan indispensables para que el inmueble pueda servir al destino o uso pactado y no solo las referidas al local en sí sino también a las instalaciones o servicios del mismo así como las exigidas por la autoridad administrativa competente. Debiendo, en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, distinguirse dichas obras de las de adaptación o acondicionamiento del inmueble arrendado a fin de adecuar el local o nave objeto de arriendo al desenvolvimiento de la actividad comercial o industrial proyectada.

Obras éstas de adecuación a las exigencias y/o conveniencias particulares de un determinado negocio o empresa, que por no ser de estricta conservación ni necesidad, no pueden reputarse de cargo de la parte arrendadora.

A este respecto debe tenerse en cuenta que el local ya ha sido arrendado en anteriores ocasiones a distintas entidades, sin que haya habido ningún problema para que a los distintos arrendatarios se les hubiere concedido la licencia de actividad. Es destacable, además, que el Real Decreto que regula la normativa para prevenir incendios es de 2004.

Sentencias aplicables al caso:

La Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 17 Octubre (FJ4º)sentencia 465/2016:

“Por último, por lo que respecta a la alegación de que la nave es parcialmente inhábil para el destino que le es propio si no se hacen determinadas obras de mejora en el sistema contra incendios no deja de ser un modo de denunciar que la parte arrendadora ha incumplido con su obligación de mantener a la arrendataria en el uso pacífico del local arrendado, vulnerando con ello lo dispuesto en el art. 1.554.3 en relación con el 1.124 del Código Civil (LA LEY 1/1889) , y arts. 26 y 30 de la LAU . Esta alegación opera sobre la premisa de que la arrendadora conocía y por ello debía garantizar la actividad logística, de almacenaje, que constituye el negocio propio de MLB , negocio cuya explotación máxima, esto es, para optimizar la rentabilidad de la superficie de la nave, requeriría, según se desprende del informe aportado por la apelada (ff. 234 y ss.), de la inversión necesaria para realizar dichas obras de mejora en relación con la llamada «carga de fuego».

Pues bien, no podemos compartir esta premisa. Basta con una lectura del contrato de arrendamiento para comprobar que no nos encontramos ante un arrendamiento de industria o de negocio. El objeto del contrato es el local, la base física de la actividad, como resulta de las cláusulas 1.1. y 1.2, antes reseñadas. Es cierto que en la manifestación II se indica expresamente que la entidad arrendataria se dedica comercialmente al «almacenaje» pero, al definirse el objeto del arriendo, en los dos apartados de la cláusula primera, se alude únicamente a la nave industrial y, de hecho, la estipulación 1.2 señala expresamente que la finca será destinada única y exclusivamente al desarrollo de las actividades que se describen en la manifestación IV ( no la manifestación II), en la que solo se precisa que deberá ser un uso distinto del de vivienda.

Pero es que, en la cláusula quinta, dedicada a regular las posibles obras en el local, se recoge como regla general, en su apartado primero, la prohibición al arrendatario de realizar obras en la nave sin consentimiento expreso de la arrendadora con ciertas excepciones que se describen en los apartados sucesivos de la misma cláusula y, entre ellas, se autoriza a la arrendataria, obviamente a su cargo, a efectuar las instalaciones que hagan referencia a su actividad.

De todo ello resulta que, de la prueba practicada, incluso aceptando el contenido del informe aportado por MLB, la necesidad de mejorar las instalaciones en relación con la carga de fuego no es tanto una condición de adecuación o habilidad de la nave para un destino industrial genérico o con las prestaciones que ya tenía al tiempo de la firma del contrato, pues el Reglamento de Seguridad contra Incendios de los Establecimientos Industriales es muy anterior (RD 2267/2004 (LA LEY 1635/2004)); se trata de unas inversiones que se presentan como necesarias para que la arrendataria optimice su negocio logístico, y, como tales, no puede deducirse del contrato de arrendamiento que deban ser sufragadas por la arrendadora, máxime cuando, como hemos indicado, MLB conocía el estado físico de la nave y sus prestaciones cuando expresamente consintió la subrogación en la relación arrendaticia.”

La Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1ª, Sentencia 131/2017 de 17 Mar. 2017, Rec. 931/2016 (FJ 5º):

“Por lo que hace a la obra de instalación de protección contraincendios, si bien ciertamente en el informa del perito de la demandante, Sr. Carlos Alberto , se viene a exponer la falta en el sistema con que cuenta la nave de alguno de los elementos requeridos en el Real Decreto 2267/2004, de 3 de diciembre (LA LEY 1635/2004), por el que se aprueba el Reglamento de seguridad contraincendios en los establecimientos industriales y sus modificaciones posteriores, lo cierto es que, según el testigo Sr. Luis Alberto , redactor del proyecto y director de obra de la nave industrial, ésta posee las condiciones básicas para la protección contraincendios habiendo conseguido en su momento licencia de primera ocupación, a lo que hay que añadir el dato de la ocupación de la nave, sin problemas, por la anterior arrendataria entidad «Denat 2007 SL» para el desenvolvimiento de una actividad de transformación siderometalúrgica similar a la de la actora, viniendo a manifestar en juicio el representante legal de dicha empresa, Sr. Gestido Viñas, que la nave ya estaba dividida en tres parcelas y que así obtuvieron la licencia de actividad. De lo que cabe colegir la innecesidad de realización de mayores obras en el sistema de instalación de protección contraincendios de que dispone la nave para el desarrollo por la actora en la misma de su actividad industrial. No llegando tampoco la demandante a justificar la existencia por tal motivo de impedimento por parte de la autoridad administrativa competente para el ejercicio de su actividad.

Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 6ª) Sentencia num. 248/2016 de 13 octubre:

(FJ 2) “Porque no se detecta incumplimiento alguno por la propiedad, pues su única obligación es la de ceder el local en condiciones de ser ejercida la actividad. Según el propio dictamen pericial tal local era susceptible de adaptación para las exigencias de legalización, siendo el único obstáculo el coste económico, mas ello no implica incumplimiento de la propiedad, porque lo que fue objeto de arrendamiento fue un local de negocio, sin que la propiedad asumiera ninguna obligación contractual de soportar los gastos de adecuación. En consecuencia, la arrendataria no llevó a cabo adecuadamente su estudio económico de rentabilidad y sólo a ella es imputable. En la propia cláusula sexta se recoge que la arrendataria declara conocer perfectamente el estado de la finca y se le autoriza para que realice obras de adaptación”.

Conclusiones:

De la misma manera que se señala en la sentencia 465/2016 de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 17 Octubre (FJ4º), el contrato suscrito entre las partes es un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, no es un contrato de industria, y el objeto del contrato es el local, la base física de la actividad.

En la sentencia indicada concluye que se trata de unas inversiones que no deben ser sufragadas por la arrendadora máxime cuando la arrendataria conocía el estado físico de la nave cuando la arrendó.

Por otro lado, al igual que el supuesto que entra a enjuiciar la sentencia 131/2017 de 17 Marzo de 2017 de la Audiencia Provincial de Pontevedra, las entidades arrendatarias anteriores que han desarrollado su actividad en la nave objeto de arrendamiento, lo han hecho sin problemas, habiendo obtenido la correspondiente licencia de actividad.

Y en el mismo sentido se pronuncia la sentencia num. 248/2016 de 13 octubre de la Audiencia Provincial de Sevilla. Señala que lo que fue objeto de arrendamiento fue un local de negocio, sin que la propiedad asumiera ninguna obligación contractual de soportar los gastos de adecuación.

Y por último, tanto lo dispuesto en el preacuerdo de arrendamiento de fecha 9/11/2016, como en el contrato de arrendamiento de fecha 13/07/2017, parece interpretar que las obras de adecuación que tuviera que hacer la arrendataria en la nave para el desarrollo de su actividad, serían de cargo de la arrendataria.