Cuestiones sobre la ley de contención de alquileres catalana

El pasado día 19/09/20 se publicó la Ley 11/2020 de 18 de septiembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la que tiene por objeto el control de los precios de alquiler. Dicha ley es de aplicación en las siguientes situaciones:

ATENCIÓN: NOTA INFORMATIVA Nº 19-2022 EN FECHA 10/03/22, EL TC HA DECLARADO INCONSTITUCIONALES ALGUNOS ARTÍCULOS DE LA LEY 11/2020 DE 18 DE SEPTIEMBRE

• Que la vivienda constituya la vivienda habitual del arrendatario. Por lo tanto no es de aplicación al arrendamiento de temporada o al de locales de negocio.
• Que la vivienda esté situada en un área declarada como mercado de vivienda tenso.

Y no es de aplicación a las viviendas siguientes:

• Los contratos de alquiler de renta antigua, suscritos con anterioridad a 1/01/1995.
• Los que tengan por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
• Los que tengan por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
• Los de carácter asistencial.
• Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

1.- Cuál debe ser la renta del contrato de alquiler?

La Ley establece dos límites: No puede ser superior:

• Índice del precio de referencia ( http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/ )
• Último contrato de alquiler actualizada en todo caso con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el periodo transcurrido entre la fecha de celebración del contrato de alquiler anterior y la fecha de celebración del nuevo contrato, si la vivienda ha sido alquilada dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la ley.

No obstante, el límite de la renta pactada en el último contrato, no será de aplicación si había relación de parentesco entre las partes, y si se formaliza el contrato sobre un inmueble expresamente excluido del ámbito de aplicación de la norma.

2.- Si alquilo habitaciones, también me afecta la ley de limitación de rentas?

La norma dice que si una vivienda a la que le es de aplicación esta ley, se realizan varios contratos de vigencia simultánea, la suma de todos ellos no podrá resultar superior a la renta máxima de la vivienda alquilada de forma unitaria.

Es por ello, que si es vivienda habitual de los arrendatarios, los contratos de alquiler sí que deberán ceñirse al control de alquileres. Por el contrario, si esos contratos de habitación no constituyeran la vivienda habitual de los arrendatarios, entonces no será de aplicación.

3.- Qué ha de reflejar el contrato de alquiler?

El contrato ha de indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda alquilada, el índice medio de referencia de precios de alquiler de viviendas, expresados en euros / metro cuadrado.

Las partes podrán acordar incrementar o minorar el valor indicado por el índice de referencia, con una variación máxima del cinco por ciento, y que tendrá que basarse en al menos tres de los cinco elementos siguientes:

1. a)Ascensor.
2. b) Aparcamiento.
3. c) Vivienda amueblada.
4. d) Sistema de calefacción o refrigeración en l’habitatge.
5. e) Zonas comunitarias de uso compartido.
6. f) Piscina comunitaria o equipamientos análogos.
7. g) Servicios de conserjería en el edificio.
8. h) Vistas especiales.

En los casos en los cuales la renta inicial venga determinada por la renta de un contrato anterior, el arrendador deberá informar responsablemente y por escrito al arrendatario de la fecha y el importe de la renta anterior, y deberá justificar el establecimiento de la nueva renta.

4.- Gastos adicionales:

Las partes pueden pactar la asunción por parte del arrendatario, de gastos generales (gastos de comunidad e IBI) y de servicios individuales (agua, luz, etc), de acuerdo con la normativa de arrendamientos urbanos. En este caso será necesario hacer constar de forma desglosada, en cada pago, el importe de la renta y el importe de los gastos asumidos por el arrendatario.

A este respecto, el arrendador deberá librar al arrendatario cada mes de enero la liquidación de los gastos efectivamente satisfechos por la vivienda arrendada durante el año anterior.

5.- Viviendas de obra nueva:

El límite de la renta en el índice de precios de alquiler, será el que fije el límite máximo de dicho índice.

6.- Obras de mejora sobre las viviendas:

El arrendador que haga obras de mejora en la vivienda, podrá , una vez superado el plazo legal de duración mínima obligatoria del contrato, incrementar la renta, en los términos establecidos por la ley, sin sujeción a lo dispuesto en la ley de contención de rentas.

No se consideran obras de mejora a estos efectos, las que sean necesarias para el mantenimiento y la conservación de la vivienda, o del edificio en que se encuentre integrado, ni tampoco las que sean exigibles para el funcionamiento , la reparación o la seguridad de los elementos que la integran.

7.- Qué sucede si se ha pactado una renta superior?

En las viviendas arrendadas con sujeción al régimen de contención de rentas regulado por esta ley, el cobro por el arrendador, de rentas que superen el límite establecido, dará derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con interés legal del dinero incrementado en tres puntos.

En el siguiente link dejo un modelo de contrato adaptado a la nueva ley de contención de alquileres.

http://www.oldlexperta.mikksanetwork.com/modelo-contrato-alquiler-vivienda-decreto-ley-17-2019/