Cómo hay que comunicar al inquilino el fin del contrato?

Los contratos de arrendamiento de vivienda pueden tener una duración de cinco o de siete años según el arrendador sea persona física o jurídica, y siempre que ninguna de las partes haya comunicado a la otra su voluntad de finalizar el contrato.

Con la nueva normativa aprobada en virtud de R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler («B.O.E.» 5 marzo), Vigente desde 6 marzo 2019, el artículo 10.1 señala que

  1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Por lo tanto, si el arrendador quiere finalizar el contrato deberá comunicar al arrendatario con una antelación de al menos 4 meses su voluntad de no renovarlo, y si es el arrendatario deberá hacerlo con una antelación mínima de 2 meses.

¿Cómo debe ser la comunicación?

La comunicación debe hacerse por medio de burofax para acreditar la fecha de envío y el contenido de lo que se envía. De lo contrario, en caso de disputa no podremos acreditar qué y cuándo se ha enviado.

¿Qué pasa si el arrendatario no recoge el burofax?

Si el arrendatario no recoge el burofax, “la jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado.”

En términos procesales, los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

¿Si hay dos arrendatarios, hay que dirigir el burofax a los dos? ¿O basta enviárselo a uno de ellos?

El burofax hay que dirigirlo a todas aquellas personas que sean partes en el contrato de arrendamiento, tal y como dispone el artículo 10 LAU .

¿Si el burofax se envía antes de la finalización del contrato pero es entregado después? Cuál es la fecha que hay que tener en cuenta?

En este caso habrá que estar a la casuística y a la interpretación del juez.

Así, por ejemplo, en el ámbito laboral, es muy claro que hay que tener en cuenta la fecha de recepción del burofax para poder iniciar cualquier reclamación, pues la comunicación es un acto que se completa con la recepción del contenido de la misma, siempre que el trabajador no haya retrasado maliciosamente o de forma irrazonable el conocimiento de la carta o meramente la haya rehusado (TSJ de Catalunya 14/09/18) .

Pero en un caso sucedido en Sevilla, resuelto por la AP de Sevilla mediante sentencia de 14/05/2008, en el que el arrendador envió burofax el día 29/11, el contrato finalizaba el 30/11 y el burofax de correos se entregó en fecha 5/12, el tribunal resolvió que el arrendador había comunicado en plazo porque la dilación en la comunicación no fue responsabilidad suya sino de correos.

En otros casos, como en la sentencia de AP Madrid 16/05/18, tuvo en cuenta la fecha de recepción de la comunicación.

Por lo tanto nuestra conclusión en este punto es que la fecha que deberíamos tener en cuenta es que debe ser la de recepción, si bien se abren muchas posibilidades en caso de que correos no entregue la comunicación a la primera. En ese caso habrá que estar a la casuística concreta, que en última instancia deberá resolver el juez.

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