Qué mayoría hace falta para cambiar de portero a conserje

Las comunidades de propietarios que quieren cambiar el régimen de portero al de conserje, deben saber qué el quórum necesario en Catalunya puede ser el de mayoría simple o de cuatro quintas partes, según las siguientes consideraciones jurídicas.

En primer lugar, qué sucede con las Comunidades que al tiempo de su constitución se regían por las normas estatales de propiedad horizontal? estas comunidades, actualmente se rigen por las normas contenidas en el Codi Civil de Catalunya, artículos 551 a 553-59, por aplicación de la Disposición Transitoria Sexta, apartado 1, de Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña (en adelante CCC), relativo a los derechos reales: «Los edificios y conjuntos establecidos bajo el régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen íntegramente por las normas del mismo, que, a partir de su entrada en vigor, se aplican con preferencia a las normas de comunidad o los estatutos que las regían, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica».

1.- Concepto de conserje y portero:

El concepto de conserje y portero ha ido variando con el tiempo, y sus funciones vienen definidas en el ámbito laboral por el Convenio colectivo de fincas urbanas de Catalunya número 79001735012001 aprobado por resolución EMT/3219/2021 de 25 de octubre.

En el artículo 3 de dicho convenio equipara las figuras de porteros y conserjes, “entendiéndose por tales aquellos que bajo la directa dependencia de los propietarios de las fincas urbanas o representantes legales de los mismos, tienen encomendada la vigilancia, cuidado, conservación y limpieza de ellas y de los servicios comunales allí instalados.”

Es por ello que la sustitución de una figura por otra, permitiría a la comunidad de propietarios mantener las funciones que hasta ahora ha venido prestando el portero, con la diferencia que uno vive en la finca y el otro no.

2.- Régimen de mayoría:

La norma catalana, no recoge expresamente el régimen de mayoría que se exige para sustituir un sistema de portería por uno de conserjería, pero sí que señala en su artículo 553-25 CCC que se adoptarán por mayoría simple aquellos acuerdos que no tengan fijados una mayoría diferente para adoptarlos.

Art. 553-25 CCC

Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que hacen referencia a:

J) Los acuerdos que no tengan fijados una mayoría diferente para adoptarlos.

En otro sentido, el artículo 553-26.2 CCC, exige el voto favorable de cuatro quintas partes, cuando fuera necesario modificar el título de constitución y los estatutos.

Art. 553-26 CCC

Es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:

a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.

3.- Servicio de portería en el título constitutivo:

A este respecto, es preciso valorar si en el título de constitución, existe alguna referencia al servicio de portería en el edificio, que pudiera llevarnos a tomar la consideración de la necesidad de tener que modificar el título constitutivo, para sustituir dicho servicio.

El artículo Artículo 553-9 CCC dispone que el título constitutivo de una comunidad de propietarios debe contener una descripción del inmueble en conjunto, la relación de elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone, entre otras cuestiones.

Artículo 553-9 CCC Escritura de constitución y constancia en el Registro de la Propiedad

“1. El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en una escritura pública, que en todo caso debe contener:

a) La descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.

b) La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.

c) Un plano descriptivo del inmueble.

d) Los estatutos, si existen.

e) Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.

f) La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.”

Es por ello que, para que fuera necesario un quórum de cuatro quintas partes para modificar un servicio, éste debería haberse recogido de manera expresa en el título constitutivo.

Conclusión:

Si no se parecia expresamente en el título constitutivo la existencia del servicio de portería, deberemos de concluir que no estaba reflejado en el mismo.

Es por ello que, la sustitución del servicio de portería por uno de conserjería, máxime cuando las funciones a realizar por uno y otro son las mismas, no supone la modificación del título constitutivo. Para la adopción del acuerdo será necesaria una mayoría simple al amparo del art. 553-25 del Código Civil de Catalunya en relación con el 553-26.