Grandes tenedores: alquiler social antes que desahucio por impago

ALGUNOS ARTICULOS DEL DECRETO LEY 17/2019 HAN SIDO DECLARADOS NULOS POR EL TC (28/01/2021)

https://www.lexperta.es/el-tribunal-constitucional-anula-el-decreto-de-la-ley-de-vivienda-del-govern/

Aquellos arrendadores que sean considerados grandes tenedores de viviendas tendrán que cumplir los requisitos de la Ley 24/2015 de 29 de julio que fue suspendida por el Tribunal Constitucional, pero después validada, y por tanto en este momento está plenamente vigente.

Las consecuencias en caso de que el arrendador sea gran tenedor de viviendas, es que antes de presentar una demanda por impago de rentas debe demostrar que ha ofrecido un alquiler social al arrendatario en caso de que éste se encuentre en causa de exclusión residencial y no tenga una alternativa de vivienda.

¿Qué se entiende por gran tenedor de viviendas?

A estos efectos se entiende por grandes tenedores de viviendas a las siguientes personas jurídicas:

a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.

b) Las personas jurídicas que, por si solas o mediante un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m², con algunas excepciones.

Qué debe hacer el gran tenedor de viviendas antes de presentar una demanda por impago de rentas?

En primer lugar, antes de iniciar el propio procedimiento judicial de desahucio, el demandante deberá requerir al arrendatario para que le facilite la información necesaria para evaluar su situación económica (MODELO CARTA BUROFAX PREVIO DESAHUCIO). Aunque nada se dice en la ley, sobre qué sucede si el arrendatario no responde a esa petición.

En caso de que del análisis de la información facilitada, resultare que el arrendatario se encuentre en una situación de riesgo de exclusión residencial, el arrendador estará obligado a formular una oferta de alquiler social.

Y sólo si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial.

Qué significa que los afectados estén en situación de riesgo de exclusión residencial?

A efectos de la Ley 24/2015, se entiende que las personas y unidades familiares se encuentran en situación de riesgo de exclusión residencial siempre que perciban unos ingresos inferiores a 2 veces el IRSC (Indicador de Renta de Suficiencia que en Catalunya para 2017 y que se ha prorrogado hasta que haya presupuestos es de 569,12 euros / mes), si se trata de personas que viven solas, o unos ingresos inferiores a 2,5 veces el IRSC, si se trata de unidades de convivencia, o unos ingresos inferiores a 3 veces el IRSC, en caso de personas con discapacidades o con gran dependencia. En caso de que los ingresos sean superiores a 1,5 veces el IRSC, la solicitud debe ir acompañada de un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión residencial.

En qué consiste la oferta de alquiler social que hay que ofrecer al arrendatario?

La oferta que debe hacer el arrendador debe cumplir los siguientes requisitos:

a) La renta mensual debe ser inferior al 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del indicador de renta de suficiencia (IRSC), o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC.

En la práctica, una persona sola que perciba unos ingresos de 1000 euros /mes ya está en riesgo de exclusión residencial. Y la oferta que habrá que hacerle será tendrá que ser de al menos de 100 euros /mes. Una auténtica barbaridad.

b) Debe ofrecer preferentemente la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal, salvo que se disponga de un informe de los servicios sociales municipales acreditativo de que el traslado a otro término municipal no afectará negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar.

c) Debe ser para un período de como mínimo tres años.

Como se puede comprobar las consecuencias son gravísimas y muy perjudiciales para el arrendador, que puede comprobar como el arrendatario deja de pagar y no puede expulsarlo por la vía judicial

La nueva Ley de vivienda ha realizado algunos cambios que los grandes tenedores deben tener presente antes de presentar una demanda de desahucio para recuperar la posesión de vivienda:

Qué exige la nueva ley de vivienda para presentar una demanda de desahucio?

La nueva ley de vivienda, ha incorporado una serie de aspectos que hay que tener en cuenta antes de interponer una demanda de desahucio (sin perjuicio de lo que también exige la norma catalana en relación con la obligación que tiene el gran tenedor de recabar del demandado la petición de información que acredite o no que está en situación de exclusión residencial):
Hay que señalar si el demandado está en situación de vulnerabilidad económica o no, que deberá acreditarse con un documento de vigencia no superior a 3 meses emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por lo servicios sociales , habitatge etc ( por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.).
Este requisito podrá ser sustituido por:
– Declaración responsable de que ha acudido a servicios sociales. sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
– El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

Si el inmueble objeto de demanda constituye vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica será necesario que la parte actora se haya sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

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