Grandes tenedores: alquiler social antes que desahucio por impago

Aquellos arrendadores que sean considerados grandes tenedores de viviendas tendrán que cumplir los requisitos de la Ley 24/2015 de 29 de julio que fue suspendida por el Tribunal Constitucional, pero después validada, y por tanto en este momento está plenamente vigente.

Las consecuencias en caso de que el arrendador sea gran tenedor de viviendas, es que antes de presentar una demanda por impago de rentas debe demostrar que ha ofrecido un alquiler social al arrendatario en caso de que éste se encuentre en causa de exclusión residencial y no tenga una alternativa de vivienda.

¿Qué se entiende por gran tenedor de viviendas?

A estos efectos se entiende por grandes tenedores de viviendas a las siguientes personas jurídicas:

a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.

b) Las personas jurídicas que, por si solas o mediante un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m2, con algunas excepciones.

Qué debe hacer el gran tenedor de viviendas antes de presentar una demanda por impago de rentas?

En primer lugar, antes de iniciar el propio procedimiento judicial de desahucio, el demandante deberá requerir al arrendatario para que le facilite la información necesaria para evaluar su situación económica (modelo de carta). Aunque nada se dice en la ley, sobre qué sucede si el arrendatario no responde a esa petición.

En caso de que del análisis de la información facilitada, resultare que el arrendatario se encuentre en una situación de riesgo de exclusión residencial, el arrendador estará obligado a formular una oferta de alquiler social.

Y sólo si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial.

Qué significa que los afectados estén en situación de riesgo de exclusión residencial?

A efectos de la Ley 24/2015, se entiende que las personas y unidades familiares se encuentran en situación de riesgo de exclusión residencial siempre que perciban unos ingresos inferiores a 2 veces el IRSC (Indicador de Renta de Suficiencia que en Catalunya para 2017 y que se ha prorrogado hasta que haya presupuestos es de 569,12 euros / mes), si se trata de personas que viven solas, o unos ingresos inferiores a 2,5 veces el IRSC, si se trata de unidades de convivencia, o unos ingresos inferiores a 3 veces el IRSC, en caso de personas con discapacidades o con gran dependencia. En caso de que los ingresos sean superiores a 1,5 veces el IRSC, la solicitud debe ir acompañada de un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión residencial.

En qué consiste la oferta de alquiler social que hay que ofrecer al arrendatario?

La oferta que debe hacer el arrendador debe cumplir los siguientes requisitos:

a) La renta mensual debe ser inferior al 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del indicador de renta de suficiencia (IRSC), o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC.

En la práctica, una persona sola que perciba unos ingresos de 1000 euros /mes ya está en riesgo de exclusión residencial. Y la oferta que habrá que hacerle será tendrá que ser de al menos de 100 euros /mes. Una auténtica barbaridad.

b) Debe ofrecer preferentemente la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal, salvo que se disponga de un informe de los servicios sociales municipales acreditativo de que el traslado a otro término municipal no afectará negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar.

c) Debe ser para un período de como mínimo tres años.

Como se puede comprobar las consecuencias son gravísimas y muy perjudiciales para el arrendador, que puede comprobar como el arrendatario deja de pagar y no puede expulsarlo por la vía judicial

lexperta

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