La obligación de un gran tenedor de ofrecer un alquiler social a un arrendatario

La obligación de un gran tenedor de ofrecer un alquiler social a un arrendatario

En catalunya existen dos normas que afectan a los grandes teendores en casos de presentar una demanda de desahucio por impago de rentas.

La Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, señala en su artículo:

5.2. Existe incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas en el supuesto de que:

f) se incumpla la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial en los términos que establece la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Art. 5 Ley 24/2015:

2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

3. Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social.”

Por lo tanto, antes de interponer cualquier demanda judicial de desahucio por impago de rentas, cualquier persona física o jurídica que sea gran tenedor de viviendas, debe requerir la información a los afectados, a efectos de poder comprobar si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial.

En lo que se refiere a la aplicación de esta ley, hemos de tener en cuenta dos circunstancias:

  • Los tribunales han venido ejecutando el desahucio, considerando que las obligaciones anteriores tienen consecuencias administrativas, pero no de procedimiento. Esto quiere decir que se puede iniciar y ejecutar el desahucio, pero después la administración podría iniciar un expediente sancionador por no haber cumplido lo que se indica en la norma.
  • En cuanto al plazo para interponer la demanda de desahucio en caso de que la otra parte no responda al burofax enviado, en el que se le ha requerido que nos envíe información para averiguar su situación económica, la ley no define ningún plazo.
  • Tampoco se dice nada sobre qué sucede si se interpone la demanda pero al poco tiempo, el arrendatario presenta documentación que acredita que se encuentra en situación de vulnerabilidad. Aunque la respuesta pudiera estar en el 5.3 de la ley 24/2015, en el sentido que en ese caso quede obligado igualmente a ofrecer un alquiler social, una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial: “Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social”

Únicamente en el artículo 9.1, bajo el título “plazos”, señala que :”

1. La solicitud de un informe a los servicios sociales para determinar si una unidad familiar se encuentra en una de las situaciones de riesgo de exclusión residencial a las que se refiere el artículo 5.10 obliga a la Administración a emitir el informe en un plazo de quince días. Si transcurre dicho plazo y no se ha emitido el informe, se entiende que la unidad familiar se encuentra efectivamente en situación de riesgo de exclusión residencial.

Este apartado, aunque no se dice expresamente, viene a regular , en mi opinión, el informe de servicios sociales a efectos de determinar la situación de pobreza energética, si bien está en la misma sección que el que se refiere a la obligación de ofrecer alquiler social a los grandes tenedores, y por lo tanto podría ser objeto de interpretación por parte de la Administración en ese sentido.

Por todo ello, mi opinión es que es mejor ser un poco prudentes en cuanto al plazo, e incluso si fuera necesario enviar un segundo burofax (o un email con certificado de contenido y acuse de recibo), si el arrendatario no contestara, porque la ley prevé multas de hasta 90.000 euros .

lexperta

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