La obligación de un gran tenedor de ofrecer un alquiler social a un arrendatario

En Catalunya existen dos normas que afectan a los grandes tenedores en casos de presentar una demanda de desahucio por impago de rentas.

La Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, señala en su artículo:

5.2. Existe incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas en el supuesto de que:

f) se incumpla la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial en los términos que establece la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Art. 5 Ley 24/2015:

2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

3. Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social.”

Dicha obligación se hace extensiva de acuerdo con lo dispuesto por la disposición final primera a las demandas de desahucio por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda, así como por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.

Qué se entiende porque un arrendatario se encuentre en riesgo de exclusión residencial?

Hay que tener en cuenta que es obligación del gran tenedor comprobar si el arrendatario se encuentra en situación de riesgo de exclusión residencial.  Para ello dejamos en este enlace un modelo por si les puede ser de utilidad.

Qué es gran tenedor?

En Catalunya está regulado en el art. 5.9 de la Ley 24/2015:

9. A efectos de la presente ley, se entiende que son grandes tenedores de viviendas:

a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.

b) Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado, con las siguientes excepciones:

1.º Los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

2.º Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.

3.º Las entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.

c) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

d) Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, con las mismas excepciones que establecen para las personas jurídicas los puntos 1º y 2º de la letra b.»

Por lo tanto, antes de interponer cualquier demanda judicial de desahucio por impago de rentas, cualquier persona física o jurídica que sea gran tenedor de viviendas, debe requerir la información a los afectados, a efectos de poder comprobar si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial.

En lo que se refiere a la aplicación de esta ley, hemos de tener en cuenta dos circunstancias:

• Los tribunales han venido ejecutando el desahucio, considerando que las obligaciones anteriores tienen consecuencias administrativas, pero no de procedimiento. Esto quiere decir que se puede iniciar y ejecutar el desahucio, pero después la administración podría iniciar un expediente sancionador por no haber cumplido lo que se indica en la norma.
• En cuanto al plazo para interponer la demanda de desahucio en caso de que la otra parte no responda al burofax enviado, en el que se le ha requerido que nos envíe información para averiguar su situación económica, la ley no define ningún plazo.
• Tampoco se dice nada sobre qué sucede si se interpone la demanda pero al poco tiempo, el arrendatario presenta documentación que acredita que se encuentra en situación de vulnerabilidad. Aunque la respuesta pudiera estar en el 5.3 de la ley 24/2015, en el sentido que en ese caso quede obligado igualmente a ofrecer un alquiler social, una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial: “Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social»

Únicamente en el artículo 9.1, bajo el título “plazos”, señala que :”

1. La solicitud de un informe a los servicios sociales para determinar si una unidad familiar se encuentra en una de las situaciones de riesgo de exclusión residencial a las que se refiere el artículo 5.10 obliga a la Administración a emitir el informe en un plazo de quince días. Si transcurre dicho plazo y no se ha emitido el informe, se entiende que la unidad familiar se encuentra efectivamente en situación de riesgo de exclusión residencial.

Este apartado, aunque no se dice expresamente, viene a regular, en mi opinión, el informe de servicios sociales a efectos de determinar la situación de pobreza energética, si bien está en la misma sección que el que se refiere a la obligación de ofrecer alquiler social a los grandes tenedores, y por lo tanto podría ser objeto de interpretación por parte de la Administración en ese sentido.

Por todo ello, mi opinión es que es mejor ser prudentes en cuanto al plazo, e incluso si fuera necesario enviar un segundo burofax (o un email con certificado de contenido y acuse de recibo), si el arrendatario no contestara, porque la ley prevé multas de hasta 90.000 euros .

Qué puede hacer un gran tenedor si su inquilino no le paga y está en situación de exclusión residencial?

El propietario, podría interponer una demanda de reclamación de cantidad para que en ejecución podamos comprobar el verdadero estado patrimonial del arrendatario. Sin embargo, la normativa actual, en Catalunya deja pocas opciones a los propietarios que tengan la consideración de gran tenedor.

En estos casos, además por parte de determinadas organizaciones (PAH y Sindicat de Llogateres) están interponiendo demandas de juicio ordinario, exigiendo que se ofrezca un alquiler social, aunque el arrendador no haya presentado una demanda por impago de rentas.

Veremos cuál es la opinión de los tribunales al respecto.

Qué apartados de la ley han sido recurrido al Tribunal Constitucional?

La obligación de ofrecer un alquiler social cuando el contrato ha finalizado ha sido recurrido por VOX. La impugnación de Vox se dirige contra los artículos 1, 2, 3, 4, 5, 6.2, 7, 10, 11, 12, 15 y la disposición transitoria de la ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo, que modifica las leyes 18/2007, 24/2015 y 4/2016, para «afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda». El Pleno del Tribunal Constitucional, por providencia de 24 de enero de 2023, ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad número 8118-2022. Y otro del Partido Popular  número 3955-2022, promovido por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso, contra la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y, subsidiariamente, contra los artículos 1.1, 1.3, 7, 8, 9.2, 10, 11, 12 y disposición transitoria de la Ley 1/2022.

«Primera Ofrecimiento de propuesta de alquiler social

1. La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

• a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de siete años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9.b y d, y de doce años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9.a y c. En todos los casos, estos períodos son contados a partir de la entrada en vigor de la Ley de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda

Con la entrada en vigor de la ley 12/2023 de vivienda estatal, cómo afecta a la condición de gran tenedor en Catalunya?

A efectos de la obligación de ofrecer alquiler social, entendemos que tendremos que aplicar la normativa catalana y en particular la que indica que serán gran tenedor Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado, con las excepciones indicadas en párrafos anteriores, y Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, también con algunas excepciones.

Por lo tanto, entendemos que si  un propietario tiene más de cinco viviendas en un área residencial tensionada, y su arrendatario está en situación de exclusión residencial y ha empezado a impagar rentas, no estará obligado a ofrecer un alquiler social, a pesar de ser gran tenedor de acuerdo con la normativa estatal. Sin embargo está es una opinión particular y estará sujeta a la opinión de los tribunales.

Qué sucede cuándo finalice el alquiler social? lo podré alquilar al precio que quiera?

Hay que tener en cuenta que la obligación de ofrecer un alquiler social está regulado por la ley 24/2015 de Catalunya, y en cambio, la ley que regula la renta que ha de ofrecer un gran tenedor es la ley de arrendamientos urbanos modificada por la ley 12/2023, que es de régimen estatal.

Por lo tanto se puede dar la circunstancia de que un gran tenedor haya tenido que ofrecer un alquiler social a su arrendatario y después de los 10 o 14 años que está obligado a mantener ese arrendamiento, al salir al mercado se vea obligado a seguir ofreciendo ese importe de alquiler, porque ese será el alquiler que ha estado vigente en los últimos cinco años, tal y como dispone el art. 17.6 y .7 de la Ley de arrendamientos urbanos, que no distingue si ese alquiler se pactó mediante la obligación que fija la ley 24/2015.