La demanda de desahucio si el inmueble es propiedad de varios titulares

Quién puede presentar la demanda si el inmueble es propiedad de varios titulares? (teniendo en cuenta la nueva ley de vivienda 2023)

Es muy común que haya inmuebles que sean propiedad de varios titulares, y en algunos casos puede ser difícil o poco ágil, reunir la voluntad de todos ellos para plantear una demanda de desahucio o iniciar cualquier otro procedimiento judicial.

Los tribunales han manifestado como norma general que cualquiera de ellos puede iniciar acciones judiciales en beneficio de la comunidad.

Así por ejemplo la Audiencia provincial de Barcelona en sentencia de 29 enero de 2021 señala que “En relación con el uso de las cosas comunes, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña (EDL 2006/58523) (CCCat.) bajo el epígrafe de «Administración y régimen de adopción de acuerdos», los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña (EDL 2006/58523) , atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad. Por el contrario, no es acto de administración extraordinaria, por no estar legal ni doctrinalmente previsto como tal, el otorgamiento de un contrato de arrendamiento de hasta quince años, así como tampoco la extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, cualquiera que sea su duración, por cuanto la extinción del arrendamiento no supone el compromiso, sino la liberación del patrimonio de la comunidad. Y lo mismo puede decirse en cuanto al ejercicio de la acción de desahucio , mediante la que se pretende la liberación del patrimonio de una ocupación, perteneciendo al ámbito de la administración ordinaria para la que, según el artículo 552.7.2 del Código Civil de Cataluña (EDL 2006/58523) , basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares.

Partiendo de estos datos, constituye doctrina jurisprudencial recogida, por ejemplo, en la sentencia del Tribunal Supremo ( STS) de 7 de julio de 2.012 , la que en los supuestos de comunidad ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( sentencias de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada, siendo que el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, siendo que en el caso de autos, no consta la oposición a la acción ejercitada por parte de la usufructuaria y los nudos propietarios del otro 50% de la vivienda arrendada.

Por otro lado la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 29 octubre de 2020 ha señalado que “En este sentido, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1999, que cita las Sentencias de 17 de abril de 1990, 8 de abril de 1992, y 6 de junio de 1997; RJA 9194/1999, y Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 2004, que cita las Sentencias de 9 de febrero de 1991 y 15 de julio de 1992; RJA 6569/2004), que cualquiera de los condueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros , de modo que, en legítima defensa de sus intereses, puede cualquiera de los comuneros promover acciones o excepcionar cuantos medios jurídicos a su alcance puedan asistirle, sin que los resultados perjudiciales vinculen a los demás copropietarios, no siendo preciso que los copropietarios sometan la cuestión a la junta de propietarios, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios.

A mayor abundamiento, es reiterada la doctrina jurisprudencial que reconoce a cualquier comunero legitimación para actuar en defensa del bien común en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte; además de estar facultado para efectuar actos de administración, y, por lo tanto, para desahuciar ; sin que sea imprescindible la expresión en la demanda de que actúa en nombre e interés de la comunidad, de manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundará en provecho de la comunidad. Como dice la SAP de Madrid -Sección 11ª- núm. 106/2019, de 6 de marzo, no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad ( SSTS 594/2014, 30 de octubre (EDJ 2014/191944) , y 321/2016, 18 de mayo (EDJ 2016/68557) ; también sobre la actuación implícita, 243/1994, 18 de marzo). Por tanto, la legitimación activa del comunero , en cualquier clase de comunidad […], viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( STS 371/1992, 8 de abril ).

Particularmente, en los juicios de desahucio debe presumirse que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no uti singulis, aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS 606/1971, 10 de diciembre (EDJ 1971/511) ; también 126/1955, 26 de marzo ). Esta misma Sala se ha pronunciado en esos mismos términos en la sentencia núm. 518/2019, de 3 de diciembre, en la que concluimos que la doctrina jurisprudencial ha admitido la legitimación activa de un comunero para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, ya para ejercitar sus derechos, ya para defenderlos, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás, sin que les perjudique la contraria ( SSTS de 8 de febrero y 14 de marzo de 1994, y 28 de octubre de 1991, entre otras).”

También la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 8 octubre de 2020 se ha manifestado en el mismo sentido, indicando que “A mayor abundamiento, es reiterada la doctrina jurisprudencial que reconoce a cualquier comunero legitimación para actuar en defensa del bien común en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte; además de estar facultado para efectuar actos de administración, y, por lo tanto, para desahuciar ; sin que sea imprescindible la expresión en la demanda de que actúa en nombre e interés de la comunidad, de manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundará en provecho de la comunidad. Como dice la SAP de Madrid -Sección 11ª- núm. 106/2019, de 6 de marzo, no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad ( SSTS 594/2014, 30 de octubre (EDJ 2014/191944) , y 321/2016, 18 de mayo (EDJ 2016/68557) ; también sobre la actuación implícita, 243/1994, 18 de marzo). Por tanto, la legitimación activa del comunero , en cualquier clase de comunidad […], viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( STS 371/1992, 8 de abril ). Particularmente, en los juicios de desahucio debe presumirse que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no uti singulis, aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS 606/1971, 10 de diciembre (EDJ 1971/511) ; también 126/1955, 26 de marzo ). Esta misma Sala se ha pronunciado en esos mismos términos en la sentencia núm. 518/2019, de 3 de diciembre, en la que concluimos que la doctrina jurisprudencial ha admitido la legitimación activa de un comunero para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, ya para ejercitar sus derechos, ya para defenderlos, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás, sin que les perjudique la contraria ( SSTS de 8 de febrero y 14 de marzo de 1994, y 28 de octubre de 1991, entre otras).

Nota: Hay que tener en cuenta que la nueva ley de vivienda de 2023 ha incluido ciertos aspectos que hay que tener en cuenta antes de poder presentar una demanda de desahucio:

Desahucio: guía legal actualizada con la nueva ley de vivienda 12/2023

Desahucio: guía legal actualizada con la nueva ley de vivienda 12/2023