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Qué ha de incluir el burofax dirigido al arrendatario reclamando las rentas impagadas

El contenido que debe reunir el requerimiento de pago hecho por el arrendador al arrendatario se regula en el artículo 22.4 LEC:

  1. “Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.”

Esta artículo, además ha sido interpretado por la sentencia del Tribunal Supremo 558/2015 de 13 de octubre y 28/05/2014: En dichas sentencias se indica cuáles deben ser los requisitos del requerimiento de pago contemplados en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio :

«1 . La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

  1. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
  2. Ha de referirse a rentas impagadas.
  3. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
  4. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

  1. Que el contrato va a ser resuelto.
  2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago ».

Posteriormente, la STS de 23 de junio de 2014 (RJ 2014, 3472) (rec. 1437/2013 ), realizó el siguiente pronunciamiento:

«2.- Se fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: “el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo”».

La aplicación de dicha doctrina al presente caso permite concluir que la sentencia (JUR 2013, 273656) recurrida , anterior a las de esta Sala, se ajusta por completo a su jurisprudencia porque, como resulta del contenido del burofax, el arrendatario fue requerido para pago del IBI, por medio fehaciente, con más de un mes de antelación a la fecha de interposición de la demanda y durante ese tiempo no procedió a su pago.

Modelo de burofax al arrendatario

lexperta

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