Los locales comerciales y la cláusula rebus sic stantibus

La cláusula rebus sic stantibus se ha hecho famosa con la crisis económica provocada por el coronavirus y todas las medidas que ha adoptado el Gobierno de España y el de la Generalitat. Esta cláusula, que antes casi nadie conocía, la han ido elaborando los tribunales de justicia y complementa la cláusula pacta sunt servanda y se asienta sobre la idea de que los pactos obligan conforme a su tenor, mientras no se produzca una alteración de la base del negocio. Todo ello fundamentalmente en relación con los contratos de arrendamiento de locales de negocio.

Esta cláusula tiene su fundamento en el principio de buena fe y de justo equilibrio de las prestaciones (artículos 7 Código Civil) y debe ser aplicada de forma restrictiva -por afectar al principio general pacta sunt servanda y al de seguridad jurídica recogidos en los artículos 1.091 y 1.258 CC– sólo cuando concurran los requisitos exigidos; esto es, dicho de forma muy sucinta: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

Algunas sentencias como la de la AP Barcelona de 22 de mayo de 2.020 hace referencia a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus de la siguiente manera: “(…) debemos comenzar señalando que se trata de una institución de carácter doctrinal que opera como un recurso para la moderación del rigor del principio pacta sunt servanda, es decir, la necesidad de que, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1091,1255 y 1278 del Código Civil, los contratos, por ser fuente de obligaciones, hayan de cumplirse con arreglo a lo convenido con respeto del principio de buena fe. Esta cláusula opera ante una profunda alteración de las circunstancias, que constituya un fenómeno anormal dentro del contrato y que rompa el equilibrio de prestaciones, permitiendo bien la resolución del vínculo obligatorio, bien su reformulación o revisión de modo que se restablezca el equilibrio roto.”

La STS nº 820/2012, de 17 de enero de 2013, nos recuerda que:

la cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC, trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.”

No obstante, esta regla, que ha sido reconocida por la Jurisprudencia ha de ser recogida de forma cautelosa, porque el principio general, contenido en elart. 1091 CC, es que los contratos deben ser cumplidos.

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Cambio de circunstancias:

Tanto en la jurisprudencia como en las regulaciones internacionales es condición necesaria para la aplicación de la regla rebus la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo.

Los tribunales se han ido pronunciando acerca de la procedencia de la cláusula rebus sic stantibus, que además exige varios requisitos para poderla aplicar.

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