Se puede reclamar al inquilino por los daños causados en la vivienda?
El contrato de alquiler comporta derechos y obligaciones para ambas partes pero existen ocasiones en las que el propietario, al recuperar la vivienda alquilada se encuentra numerosos destrozos que se puede plantear reclamar al inquilino.
El propietario puede reclamar? Qué tiene que hacer para reclamar los daños? En primer lugar es importante destacar que existen dos presunciones importantes:
– La primera es que el arrendatario recibe la vivienda en perfecto estado, tal y como señala el artículo 1562 del Código Civil que establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario;
– La segunda que la responsabilidad del deterioro de la cosa arrendada es del arrendatario, tal y como dispone el artículo 1563 del Código Civil que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
Así lo ha señalado también la jurispudencia (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17ª, Sentencia 746/2018 de 19 Oct. 2018, Rec. 339/2018; STS del 17 de febrero de 2016:
“La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada «a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya», constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-.
Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que «El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible, (…) Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron».
Por último, y para acreditar el estado en que el propietario recibe la vivienda, conviene acudir con un notario y con un perito que valore los desperfectos causados en la vivienda, para poderlo acreditar en juicio, en una hipotética reclamación judicial.
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Comentarios
Consuelo Díaz Fabio
Hola, hoy los inquilinos que teníamos nos han devuelto las llaves pero el estado del piso es lamentablemente no hay ninguna puerta que esté bien, las paredes golpeadas y enyesadas. Tengo q decir que esa gente realquilaba mi vivienda y que gracias al ir al abogado hemos conseguido q se vayan pero mi duda es ..el demostrar el estado del piso. No han querido firmar el documento del abogado con el fin de responsabilizarse de los daños.
Quisiera saber si basta con el perito del seguro o tengo que buscar uno a parte y de ser así como lo hago. Gracias
lexperta
Para poder probar el estado del piso es importante que el contrato incorpore fotos para saber en qué estado se entregó, aunque se presume que se entregaba en perfecto estado. De esta manera es más fácil poder compararlas con las fotos de la devolución de la vivienda.
Asimismo, los Tribunales vienen exigiendo para la reclamación de los desperfectos que el daño o deterioro en la vivienda no se deba a un uso normal de la misma, sino a causas imputables al inquilino.
Para probar en qué estado ha devuelto el arrendatario el piso podemos encargar una prueba notarial, o un informe pericial (el del seguro debería valer). No obstante, todo ello lo debe evaluar después un juez.